W jakich sytuacjach możliwa jest budowa domu na działce rolnej? – wpis gościnny

Marcin Koperski        18 kwietnia 2018        Komentarze (0)

Budowa domu niewątpliwie wiąże się z ogromnym wysiłkiem finansowym, ale też koniecznością zapewnienia zgodności z niezliczoną ilością przepisów prawa. Część z nich tyczy się realizacji przedsięwzięcia budowlanego na działce rolnej. Realizacja takiej inwestycji tylko na pozór jest prostym zadaniem, gdyż nie każdy może zostać właścicielem działki rolnej i nie każda działka może być zabudowana. Jaką działkę kupić, by oszczędzić sobie nerwów i problemów? W dzisiejszym gościnnym wpisie wątpliwości rozwiewa Piotr Majewski z bloga Morizon.

Kto może zostać właścicielem działki rolnej?

Zakup działki rolnej, a następnie jej przekształcenie w działkę budowlaną, to często stosowana praktyka, która pozwala na wygenerowanie niemałych oszczędności. Porównując ceny działek budowlanych oraz koszty związane z zakupem działek rolnych i ich późniejszym przekształceniem w budowlane szybko można się zorientować, że oszczędności mogą być ogromne. Nikogo zatem nie powinien dziwić fakt, iż zainteresowanie działkami rolnymi od lat utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Nie każdy jednak wie, że zakup takiej nieruchomości nie w każdej sytuacji jest możliwy.

Problemów nie napotkają rolnicy, dla których budowa na działce rolnej pozostaje w naturalnym związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. W nieco trudniejszym położeniu pozostają osoby, których ustawa nie pozwala nazwać rolnikami. Kim zatem jest rolnik?

„Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo” – art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zmienione w 2016 roku przepisy jasno precyzują, jakie grunty może kupić osoba niebędąca rolnikiem. W przypadku niezabudowanej działki rolnej maksymalna powierzchnia ograniczona została do zaledwie 30 arów. Czy od reguły tej są jakieś wyjątki? Niestety nie. Jedynym legalnym sposobem na ominięcie przepisów i stania się posiadaczem nieruchomości rolnej o większej powierzchni jest zakup sąsiednich działek, pod warunkiem, że ich powierzchnia również nie przekracza 30 arów. Nieco inaczej przedstawia się kwestia zakupu domu na działce kwalifikującej się jako rolna. W takim przypadku ustawodawca dopuszcza nieco wyższy limit powierzchni – 50 arów.

Kiedy budowa domu na działce rolnej jest możliwa?

Wydawać by się mogło, że pomyślne sfinalizowanie zakupu działki rolnej jest jednoznaczne z końcem problemów inwestora. Nic bardziej mylnego. Dlaczego? Nie na każdej działce dopuszczalna jest realizacja przedsięwzięcia budowlanego. By oszczędzić sobie problemów i niepotrzebnych wydatków, konieczne jest dokładne zweryfikowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To właśnie w tym dokumencie znajdują się zapisy jasno określające przeznaczenie każdej działki. Może się bowiem okazać, że zakupiona działka rolna nie może zostać w żaden sposób zabudowana, a przynajmniej do momentu obowiązywania aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego.

Co w sytuacji, kiedy zakupiony lub posiadany grunt rolny widnieje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren przeznaczony pod uprawę? W takiej sytuacji istnieje możliwość wnioskowania o zmianę planu, aczkolwiek trzeba się liczyć z tym, iż wniosek taki może zostać przez gminę odrzucony. W przypadku gruntów wysokiej jakości (klasy I-III), zmiana ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dodatkowo wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi (wnioskowanie o zgodę ministra leży w gestii wójta, nie inwestora). Jak nietrudno się domyślić, prawdopodobieństwo uzyskania pozytywnej decyzji jest w takim przypadku odpowiednio mniejsze. Nie bez znaczenia jest również fakt, iż rozpatrzenie wniosku, przez konieczność uzyskania dodatkowej zgody, będzie też bardziej czasochłonne.

Choć o planach zagospodarowania przestrzennego mówi się naprawdę sporo, wciąż zdecydowana większość gmin ich nie posiada. Jak poradzić sobie w takiej sytuacji? Brak planu zagospodarowania przestrzennego zastępuje w takich przypadkach wydana przez gminę decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej oraz decyzja o warunkach zabudowy. Podobnie jak w przypadku planu zagospodarowania przestrzennego, tak i w przypadku decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej w przypadku gruntów trzech najwyższych klas wymagana jest dodatkowo zgoda właściwego ministra. Decyzja o warunkach zabudowy jako instrument planowania przestrzennego umożliwia administracji państwowej regulowania niemalże wszystkich parametrów zabudowy (kształtu, wielkości, posadowienia, koloru itd.). W przeciwieństwie do pozwolenia na budowę, ustalenie warunków zabudowy nie wymaga posiadania praw do nieruchomości. Warto zatem przed podjęciem decyzji o zakupie działki skorzystać z takiej możliwości i zorientować się w sytuacji.

Piotr Majewski

2018 – czekając na rewolucję…

Marcin Koperski        15 grudnia 2017        Komentarze (0)

Do początku nowego roku zostało trochę ponad dwa tygodnie. Wkrótce rozpocznie się okres wzmożonego podsumowywania, analizowania wydarzeń, które miały miejsce w 2017 roku. Osobiście nie jestem wielkim zwolennikiem takich rozważań. Wolę patrzeć w przyszłość niż rozgrzebywać i analizować przeszłość. Dlatego dzisiaj napiszę Ci o tym jakich zmian w przepisach dotyczących procesu inwestycyjnego można spodziewać się w przyszłym roku. (A może być tego całkiem sporo).

Już 1 styczna 2018 roku wejdą w życie zmiany w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakie powinny spełniać budynki oraz ich usytuowanie. Na pewno o nich słyszałeś. Dużo mówiło się o minimalnej powierzchni mieszkania, czy zmianach w zakresie obowiązku lokalizacji pralki automatycznej w łazience… W mojej opinii akurat te zmiany nie przyniosą oczekiwanych przez autorów projektu skutków (ale o tym innym razem).

Tekst opublikowanego 8 grudnia 2017 roku rozporządzenia znajdziesz tutaj.

Powoli też zbliża się moment, w którym odliczać będziemy czas do uchwalenia ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego. Ostatnio trwały jeszcze konsultacje społeczne, ale prace nad projektem idą wartko do przodu.

Obecne propozycje dosłownie wywrócą proces inwestycyjny do góry nogami, szczególnie w zakresie możliwości uzyskiwania warunków zabudowy. Ale żaby nie było pesymistycznie, to muszę przyznać, że kilka pomysłów mi się w tym projekcie podoba. Na dziś trzeba zachować spokój i poczekać co przyniosą dalsze prace nad projektem. Sam przy nowelizacji warunków technicznych przekonałem się, że pewne rozwiązania można zmienić praktycznie do ostatniego momentu przed uchwaleniem. Ostatnią wersję projekty proponowanych zmian przeczytasz tutaj.

Cały czas musimy też pamiętać, że trwają prace nad kodeksem urbanistyczno-budowlanym. Trwają i trwają (już nie pamiętam kiedy pierwszy raz usłyszałem o planach kodyfikacji chyba jeszcze na studiach). I pewnie będą jeszcze trwać, ale przyszły rok przyniesie najprawdopodobniej odpowiedź na to, czy kierunek wybrany przez autorów projektu zostanie zachowany. Aktualne informacje o przebiegu procesu legislacyjnego można znaleźć na stronie Rządowego Centrum Legislacyjnego.

Jak widzisz zmian szykuje się sporo. Niektóre są mniej lub bardziej odległe w czasie, ale biorąc pod uwagę czas, jaki potrzebny jest do przejścia pełnego administracyjnego procesu inwestycyjnego w naszym kraju (od decyzji środowiskowej do pozwolenia na budowę) warto trzymać rękę na pulsie, czy jakaś zmiana przepisów nie wpłynie nam na realizację inwestycji.

Niemniej jednak życzę sobie i Tobie, żeby wszystkie wprowadzane zmiany były na korzyść 🙂

Jak przesunąć granice obszaru analizowanego?

Marcin Koperski        24 sierpnia 2017        Komentarze (0)

Wyznaczenie obszaru analizowanego nierozłącznie związane jest z decyzją ustalającą warunki zabudowy. To w tak wyznaczonym obszarze organ będzie szukał zabudowanych nieruchomości, które posłużą do określenia parametrów Twojej inwestycji.

Przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania ternu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jednoznacznie określają, iż prawidłowo wyznaczone granice obszaru analizowanego mają stanowić nie mniej niż trzykrotność szerokości frontu działki, przy czym zawsze nie mniej niż 50 metrów (§3 ust 2).

Są jednak przypadki, kiedy w tak wyznaczonym obszarze analizowanym nie ma żadnej zabudowanej nieruchomości, co skutkuje wydaniem przez organ decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy.

W takiej sytuacji znalazła się jedna z Czytelniczek bloga. Jej działka położona jest na obrzeżach miasta, w obszarze o rozproszonej i dopiero kształtującej się zabudowie. W dodatku szerokość frontu działki spowodowała, iż granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości nieznacznie przekraczającej 50 metrów.

Skutkiem była odmowa ustalenia warunków zabudowy. Odwołanie wniesione przez Czytelniczkę do SKO nie przyniosło skutków. W ocenie obu organów brak było przesłanek do poszerzenia obszaru analizowanego.

Konieczne było złożenie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w której udało mi się przekonać Sąd Administracyjny, który uchylił decyzje organów obu instancji.

Kluczowym dla Sądu okazał się zarzut błędnego wyznaczenia przez organ I instancji obszaru analizowanego.

Sąd Administracyjny podzielił moją argumentację, że położenie nieruchomości w obszarze zabudowy charakteryzującej się pewnym rozproszeniem, które charakteryzujące jest między innymi dla obszarów położonych na granicach obszarów miejskich, uzasadnia powiększenie obszaru analizowanego i wyznaczenie jego granic w odległości większej niż minimalna wartość określona w rozporządzeniu.

Po uprawomocnieniu się wyroku, organ I instancji ponownie rozpatrzy sprawę, jednak tym razem będzie związany wydanym w sprawie wyrokiem sądu i będzie musiał wyznaczyć granice obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna, co najprawdopodobniej pozwoli na uzyskanie satysfakcjonujących warunków zabudowy.

P.S.:

Wiedz jeszcze, że nie musisz czekać z przedstawieniem argumentów do odwołania, bądź skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W przypadkach, kiedy wiesz, że konieczne będzie poszerzenie obszaru analizowanego, warto stosowne argumenty przedstawić już organowi I instancji w toku prowadzonego przez niego postępowania. Często w taki sposób udaje się uzyskać korzystne rozstrzygnięcie bez konieczności składania odwołania, czy też skargi.

Inspiracją dla dzisiejszego wpisu są statystyki najczęściej czytanych na blogu wpisów. Największą popularnością cieszy się wpis Zgłoszenie. Jak prawidłowo wypełnić? Dlatego dzisiaj opowiem Ci o chyba najpopularniejszym druku z jakim możesz się spotkać przy formalnościach związanych z realizacją budowy.

Mowa oczywiście o oświadczeniu o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie to wymagane jest zarówno przy zgłoszeniu, jak i przy wniosku o pozwolenie na budowę. Niezbędne jest także w przypadku przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę.

Na szczęście ustawodawca sam określił kształt formularza i muszę przyznać, że druk B-3, bo na nim składasz oświadczenie, jest jednym z najłatwiejszych formularzy z jakimi miałem do czynienia.

Najważniejsze, o czym musisz pamiętać przy jego wypełnianiu to żeby pkt. 3 druku dokładnie opisać i wskazać wszystkie nieruchomości (działki), na których planujesz realizować inwestycje. Oznacza to, że oprócz nieruchomości, na których przewidujesz budowę budynku, musisz również wymienić działki, na których realizować będziesz infrastrukturę techniczną (np. przyłącza)*.

Jeśli o jakiejś nieruchomości nie wymienisz w oświadczeniu, a nieruchomość ta będzie wskazana we wniosku o pozwolenie na budowę (lub w zgłoszeniu), to organ wezwie Cię do uzupełnienia braków, co wydłuży postępowanie.

Dobrze też, przynajmniej ja tak robię, dołączyć do oświadczenia dokumenty potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W szczególności zaś polecam to zrobić w przypadku, kiedy prawo to nie wynika wprost z treści ksiąg wieczystych. Wtedy w pkt. 3 druku w części, w której wskazujesz tytuł prawny wpisujesz stosunek zobowiązaniowy lub nazwę i datę umowy.

Na przykład:

Jeśli Twoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynika z umowy dzierżawy, to w pkt. 3 wpisujesz: „umowa dzierżawy z dnia 19 czerwca 2017 roku”, a  do oświadczenia załączasz kopię umowy.

Co prawda organy nie powinny sprawdzać prawdziwości Twojego oświadczenia (ustawa do uzyskania pozwolenia na budowę wymaga samego złożenia oświadczenia), jednak osobiście spotkałem się z sytuacjami, kiedy organy badały takie oświadczenie. Głównie było to w przypadkach, kiedy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynikało z umowy lub oświadczenie składał Inwestor, który dopiero co nabywał nieruchomość i zmiany nie były uwidocznione w księdze wieczystej. Dlatego sugeruję Ci, żeby w takich przypadkach już przy składaniu oświadczenia złożyć kopię umowy. Może to przyspieszyć wydanie decyzji.

*Chyba, że celowo wyłączasz je do odrębnego postępowania.

Podsumowanie na nowy początek.

Marcin Koperski        31 maja 2017        2 komentarze

Od ostatniego wpisu wkrótce minie 10 miesięcy. Po takiej przerwie trudno wrócić do pisania na blogu. No bo w sumie o czym tu napisać… do czego nawiązać… Dla mnie stało się to okazją, żeby wnikliwiej przyjrzeć się statystykom bloga.

Przyznam Ci się, że do tej pory nie analizowałem statystyk bloga w jakiś szczególny sposób. Co jakiś czas tylko spoglądałem na średnią liczbę wyświetleń w miesiącu. Nie pisałem, więc nie spodziewałem się spektakularnych efektów. Ku mojemu zaskoczeniu przez ten okres liczba wyświetleń nie spadała, co oznacza, że prawo budowlane cieszy się jakimś zainteresowaniem 😉 Dzisiaj postanowiłem przyjrzeć się statystykom bardziej wnikliwie i sprawdziłem, które  wpisy w ostatnim roku cieszyły się największym zainteresowaniem.

Poniżej lista pięciu najczęściej czytanych wpisów.

Niekwestionowanym numerem jeden, z liczbą wyświetleń większą niż łącznie numer dwa i trzy, okazał się wpis dotyczący sposobu wypełnienia zgłoszenia robót budowlanych.

Kolejne trzy najpopularniejsze wpisy to:

Numer 2Wygaszenie decyzji o warunkach zabudowy

Numer 3Jak długo ważna jest decyzja o warunkach zabudowy?

Numer 4Decyzja WZ a podział działki.

Wszystkie dotyczą zagadnień powiązanych z ważnością decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Wpisem zamykającym dzisiejszą listę i jednocześnie numerem 5 jest wpis dotyczący prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Tyle krótkiego podsumowania. Czas wziąć się znowu do roboty 🙂