Inspiracją dla dzisiejszego wpisu są statystyki najczęściej czytanych na blogu wpisów. Największą popularnością cieszy się wpis Zgłoszenie. Jak prawidłowo wypełnić? Dlatego dzisiaj opowiem Ci o chyba najpopularniejszym druku z jakim możesz się spotkać przy formalnościach związanych z realizacją budowy.

Mowa oczywiście o oświadczeniu o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie to wymagane jest zarówno przy zgłoszeniu, jak i przy wniosku o pozwolenie na budowę. Niezbędne jest także w przypadku przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę.

Na szczęście ustawodawca sam określił kształt formularza i muszę przyznać, że druk B-3, bo na nim składasz oświadczenie, jest jednym z najłatwiejszych formularzy z jakimi miałem do czynienia.

Najważniejsze, o czym musisz pamiętać przy jego wypełnianiu to żeby pkt. 3 druku dokładnie opisać i wskazać wszystkie nieruchomości (działki), na których planujesz realizować inwestycje. Oznacza to, że oprócz nieruchomości, na których przewidujesz budowę budynku, musisz również wymienić działki, na których realizować będziesz infrastrukturę techniczną (np. przyłącza)*.

Jeśli o jakiejś nieruchomości nie wymienisz w oświadczeniu, a nieruchomość ta będzie wskazana we wniosku o pozwolenie na budowę (lub w zgłoszeniu), to organ wezwie Cię do uzupełnienia braków, co wydłuży postępowanie.

Dobrze też, przynajmniej ja tak robię, dołączyć do oświadczenia dokumenty potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W szczególności zaś polecam to zrobić w przypadku, kiedy prawo to nie wynika wprost z treści ksiąg wieczystych. Wtedy w pkt. 3 druku w części, w której wskazujesz tytuł prawny wpisujesz stosunek zobowiązaniowy lub nazwę i datę umowy.

Na przykład:

Jeśli Twoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynika z umowy dzierżawy, to w pkt. 3 wpisujesz: „umowa dzierżawy z dnia 19 czerwca 2017 roku”, a  do oświadczenia załączasz kopię umowy.

Co prawda organy nie powinny sprawdzać prawdziwości Twojego oświadczenia (ustawa do uzyskania pozwolenia na budowę wymaga samego złożenia oświadczenia), jednak osobiście spotkałem się z sytuacjami, kiedy organy badały takie oświadczenie. Głównie było to w przypadkach, kiedy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynikało z umowy lub oświadczenie składał Inwestor, który dopiero co nabywał nieruchomość i zmiany nie były uwidocznione w księdze wieczystej. Dlatego sugeruję Ci, żeby w takich przypadkach już przy składaniu oświadczenia złożyć kopię umowy. Może to przyspieszyć wydanie decyzji.

*Chyba, że celowo wyłączasz je do odrębnego postępowania.

Podsumowanie na nowy początek.

Marcin Koperski        31 maja 2017        2 komentarze

Od ostatniego wpisu wkrótce minie 10 miesięcy. Po takiej przerwie trudno wrócić do pisania na blogu. No bo w sumie o czym tu napisać… do czego nawiązać… Dla mnie stało się to okazją, żeby wnikliwiej przyjrzeć się statystykom bloga.

Przyznam Ci się, że do tej pory nie analizowałem statystyk bloga w jakiś szczególny sposób. Co jakiś czas tylko spoglądałem na średnią liczbę wyświetleń w miesiącu. Nie pisałem, więc nie spodziewałem się spektakularnych efektów. Ku mojemu zaskoczeniu przez ten okres liczba wyświetleń nie spadała, co oznacza, że prawo budowlane cieszy się jakimś zainteresowaniem 😉 Dzisiaj postanowiłem przyjrzeć się statystykom bardziej wnikliwie i sprawdziłem, które  wpisy w ostatnim roku cieszyły się największym zainteresowaniem.

Poniżej lista pięciu najczęściej czytanych wpisów.

Niekwestionowanym numerem jeden, z liczbą wyświetleń większą niż łącznie numer dwa i trzy, okazał się wpis dotyczący sposobu wypełnienia zgłoszenia robót budowlanych.

Kolejne trzy najpopularniejsze wpisy to:

Numer 2Wygaszenie decyzji o warunkach zabudowy

Numer 3Jak długo ważna jest decyzja o warunkach zabudowy?

Numer 4Decyzja WZ a podział działki.

Wszystkie dotyczą zagadnień powiązanych z ważnością decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Wpisem zamykającym dzisiejszą listę i jednocześnie numerem 5 jest wpis dotyczący prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Tyle krótkiego podsumowania. Czas wziąć się znowu do roboty 🙂

Budowa domu jednorodzinnego – zgłoszenie czy decyzja? Co wybrać?

Marcin Koperski        08 lipca 2016        2 komentarze

Od dnia wejścia w życie tzw. „małej nowelizacji prawa budowlanego” minął już ponad rok. Ciężko powiedzieć, czy pomysł się sprawdził, a doszły mnie również słuchy, że są nawet plany wycofania się z tego pomysłu. Powiem Ci, że próbowałem ostatnio znaleźć informacje, które pozwoliłyby na sprawdzenie w jaki sposób możliwość zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego wpłynęła na ilość rozpoczętych budów. Jak dużo zgłoszeń zostało dokonanych. Czy w ogóle zgłoszenia są popularne. Niestety dane GUS-u w tym zakresie podają łącznie ilość zgłoszeń i pozwoleń na budowę, więc trudno stwierdzić ile tych zgłoszeń było, czy w ogóle ta forma zyskała jakąkolwiek popularność.

Niemniej jednak, w chwili obecnej masz możliwość wyboru i jeżeli planujesz budowę własnego domu to na pewno zastanawiasz się, z której drogi skorzystać. Pozwolenie, czy zgłoszenie. Zgodnie z zapewnieniami zgłoszenie to szybsza droga, bo na pozwolenie na budowę przecież tyle się czeka. Ale czy rzeczywiście warto skorzystać z tej „krótszej i łatwiejszej” drogi?

W mojej opinii nie. Lepiej złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i uzyskaj stosowną decyzję.

Dlaczego?

Po pierwszezakres projektu budowlanego do zgłoszenia jest taki sam jak do pozwolenia na budowę. I tak musisz mieć 4 jego egzemplarze, z wszystkimi załącznikami, sporządzone i podpisane przez projektanta. Podobnie przy zgłoszeniu, jak i pozwoleniu na budowę, będziesz potrzebował np. decyzji WZ (w przypadku braku planu miejscowego).

Po drugie – nie musisz obawiać się sąsiadów. Jeżeli Twoja budowa będzie kwalifikować się do zgłoszenia (brak oddziaływania na sąsiednie nieruchomości) to również na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę nie będą oni stronami postępowania (odpada ryzyko odwołania).

Po trzecie – nie zamkniesz sobie drogi do zmiany projektu budowlanego. Niewiele osób zdaje sobie z tego sprawę, ale średni czas budowy domu jednorodzinnego (dane według GUS) to 57 miesięcy. Ponad dwa i pół roku! Trochę przez ten czas może się zdarzyć i niewykluczone, że nastąpią istotne zmiany w projekcie budowlanym – np. zechcesz zbudować sobie większy taras.

Dlaczego jest to takie istotne z punktu widzenia wyboru pomiędzy zgłoszeniem a pozwoleniem na budowę. Otóż powodem jest art. 36a ust. 1a ustawy prawo budowlane (Tutaj znajdziesz obwieszczenie z tekstem jednolitym), który stanowi, że w przypadku projektu budowlanego domu jednorodzinnego, który został skutecznie zgłoszony – brak sprzeciwu organu administracyjnego, istotne odstąpienie od projektu budowlanego może nastąpić jedynie po uzyskaniu pozwolenia na budowę dotyczącego całego zamierzenia inwestycyjnego.

Powyższe w praktyce, szczególnie jeśli zgłoszenie było dokonane w oparciu o decyzję WZ, może prowadzić do paraliżu Twojej inwestycji nawet na kilka miesięcy. Organ może bowiem uznać, że Twoja decyzja WZ została skonsumowana przy dokonaniu zgłoszenia i zażądać od Ciebie nowych warunków zabudowy.

Jak widzisz wybranie zgłoszenia, w miejsce uzyskania pozwolenia na budowę, może mieć nie tylko wpływ na termin rozpoczęcia budowy, ale w pewnych przypadkach mocno oddalić termin jej zakończenia. Dlatego moim zdaniem, w chwili obecnej, lepiej wybrać „starą drogę” i wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Decyzja WZ a podział działki.

Marcin Koperski        27 czerwca 2016        26 komentarzy

Przeglądając komentarze do wpisów dotyczących decyzji WZ zauważyłem, że kilkukrotnie pojawia się tam kwestia związana z podziałem działki oraz ważnością decyzji WZ.

Z reguły dotyczy to sytuacji, w której do podziału działki dochodzi po wydaniu decyzji WZ, a przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Pytacie co robić, ponieważ urzędnicy kwestionują ważność decyzji WZ. Często żądając przedstawienia nowej decyzji WZ.

Chociaż osobiście uważam, że urzędy nie powinny kwestionować ważności, czy też aktualności, decyzji WZ w sytuacji, kiedy po ich wydaniu nastąpił podział geodezyjny. Tym bardziej, że ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że podział, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest możliwy, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnym albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. A więc wprost dopuszcza sytuację, w której do podziału dochodzi o uzyskaniu decyzji WZ.

Brak więc podstaw do twierdzenia, że decyzja WZ po podziale staje się nieważna. Konieczne jest jedynie wskazanie, że zakres inwestycji obejmującej pozwolenie na budowę pokrywa się z zakresem decyzji WZ. Wymaga to od projektanta szczegółowego opisu i wskazaniu na stare (przed podziałowe) oraz nowe (po podziale) numery działek ewidencyjnych.

Niemniej jednak kilkukrotnie spotkałem się z sytuacją, kiedy żadne wyjaśnienia w urzędzie nie pomagały. Pozostawało iść na wojnę albo…

… albo wyjścia są dwa.

Pierwsze dosyć radykalne, no bo skoro urzędnik twierdzi, że WZ-tka nieważna to trzeba wystąpić z wnioskiem o nową decyzję WZ. Opcja z reguły trochę czasochłonna i tak na prawdę z punktu widzenia inwestora często nie do zaakceptowania.

Drugie wyjście.

Wystąpić z wnioskiem o zmianę treści decyzji WZ w zakresie zaktualizowania numerów ewidencyjnych działek. Do takiego wniosku dołączamy decyzję podziałową wskazując, w jakim zakresie został dokonany podział. Po aktualizacji decyzji WZ nie będzie już podstaw do kwestionowania jej ważności przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.

Na koniec zaś chciałem Ci powiedzieć jakie jest najlepsze wyjście z tej sytuacji.

Najlepiej zapobiegać takim sytuacjom. Aby to zrobić musisz już na samym początku zaplanować cały proces inwestycyjny. Wiedząc co chcesz osiągnąć łatwo odpowiednio zorganizować wszystkie działania. Ustalić odpowiednią kolejność w zakresie pozyskiwania decyzji. Co zrobić najpierw, a co później. Tylko w taki sposób możesz zminimalizować ryzyko wystąpienia komplikacji, bo zapewniam Cię, że jakieś komplikacje zawsze się pojawią.

Szykują się kolejne zmiany w procesie inwestycyjnym.

Marcin Koperski        24 czerwca 2016        2 komentarze

Po blisko roku bez publikowania na blogu trudno znaleźć odpowiedni temat, żeby podtrzymać lub nawiązać do poprzednich wpisów. Tym bardziej, jeśli dotyczyły one zmian w prawie budowlanym. Na szczęście z pomocą przyszło mi Rządowe Centrum Legislacji, które w ubiegłym miesiącu, na swojej stronie internetowej, opublikowało projekt rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

O ile zmiany w ustawie Prawo Budowlane dotyczyły głównie procedur poprzedzających rozpoczęcie robót budowlanych (mówiły co należy zrobić, żeby móc wybudować) o tyle zmiany w rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2002 roku będą miały głównie wpływ na to co będzie można wybudować.

Zmian jest sporo.

Dzisiaj wspomnę tylko o kilku, które są w mojej opinii ciekawe i mogą mieć w przyszłości wpływ na kształt projektów budowlanych.

Pierwsza zmiana, która w mojej ocenie będzie miała duże znaczenie dotyczy zmiany definicji zabudowy śródmiejskiej. Obecnie obowiązująca definicja… powiedzmy, że nie jest szczęśliwie sformułowana 🙂 Szczególnie podoba mi się, że proponuje się zapis, który odsyłał będzie nie tylko do zapisów w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, ale również do studium.

Dzisiaj często można się spotkać z sytuacjami, w których studium przewiduje obszar zabudowy śródmiejskiej, natomiast z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego realizacja inwestycji w warunkach zabudowy śródmiejskiej jest utrudniona.

Kolejnych zmian powinni obawiać się przede wszystkim deweloperzy. Mogą bowiem one wpłynąć na możliwości inwestycyjne oraz koszty budowy.

Projekt zmian przewiduje między innymi szczegółowe zapisy dotyczące placów zabaw. Nowością jest wprowadzenie minimalnych powierzchni dla placów zabaw, która zależeć będzie od ilości lokali mieszkalnych. Zmniejszy się natomiast minimalna odległość od okien oraz linii rozgraniczających ulicę z 10 do 7 metrów.

W związku z dynamicznym rozwojem samochodów elektrycznych oraz coraz większym zainteresowaniu takimi samochodami w omawianym projekcie znalazły się zapisy dotyczące obowiązku lokalizacji miejsc do ładowania pojazdów elektrycznych (obowiązek będzie dotyczył budynków użyteczności publicznej oraz budynków wielorodzinnych). Na szczęście te zapisy zaczną obowiązywać najwcześniej po 24 miesiącach od publikacji zmiana i dotyczyć będą jedynie większych miejscowości.

Ostatnią zmianą, o której chciałem Ci dzisiaj powiedzieć, dotyczy minimalnej powierzchni pokoi w lokalach mieszkalnych. Rozbudowany zostanie bowiem § 94 Rozporządzenia i wprowadzone zostaną minimalne powierzchnie pokoi. Do tej pory przepisy rozporządzenia stanowiły jedynie, że przynajmniej jeden z pokoi w mieszkaniu ma mieć minimum 16 m².

Planowane zmiany wprowadzą rozróżnienia na mieszkania jedno i wielopokojowe oraz pokoje z wnęką kuchenną.

I tak w mieszkaniu jednopokojowym minimalna powierzchnia pokoju wynosić będzie 18 m², a w przypadku pokoju z wnęką kuchenną 20 m², natomiast w przypadku mieszkań wielopokojowych przynajmniej jeden pokój będzie musiał mieć 16 m², a w przypadku pokoju z wnęką kuchenną 18 m².

Jak już wspominałem zmian w zapisach jest oczywiście dużo więcej. Dotyczą one wielu aspektów, między innymi planowane są również zmiany w zakresie zasad realizacji nadbudowy i przebudowy, czy też zasad lokalizowania budynków w ostrej granicy działki. Na razie jednak projekt rozporządzenia jest na wstępnym etapie i na dokładniejszą analizę poszczególnych zapisów jeszcze przyjdzie czas.

Osobiście jestem ciekaw ile z proponowanych zmian pozostanie w niezmienionej formie i czy w finalnym projekcie nie znajdziemy jeszcze innych zapisów.