Decyzja WZ a podział działki.

Marcin Koperski        27 czerwca 2016        Komentarze (0)

Przeglądając komentarze do wpisów dotyczących decyzji WZ zauważyłem, że kilkukrotnie pojawia się tam kwestia związana z podziałem działki oraz ważnością decyzji WZ.

Z reguły dotyczy to sytuacji, w której do podziału działki dochodzi po wydaniu decyzji WZ, a przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Pytacie co robić, ponieważ urzędnicy kwestionują ważność decyzji WZ. Często żądając przedstawienia nowej decyzji WZ.

Chociaż osobiście uważam, że urzędy nie powinny kwestionować ważności, czy też aktualności, decyzji WZ w sytuacji, kiedy po ich wydaniu nastąpił podział geodezyjny. Tym bardziej, że ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że podział, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest możliwy, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnym albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. A więc wprost dopuszcza sytuację, w której do podziału dochodzi o uzyskaniu decyzji WZ.

Brak więc podstaw do twierdzenia, że decyzja WZ po podziale staje się nieważna. Konieczne jest jedynie wskazanie, że zakres inwestycji obejmującej pozwolenie na budowę pokrywa się z zakresem decyzji WZ. Wymaga to od projektanta szczegółowego opisu i wskazaniu na stare (przed podziałowe) oraz nowe (po podziale) numery działek ewidencyjnych.

Niemniej jednak kilkukrotnie spotkałem się z sytuacją, kiedy żadne wyjaśnienia w urzędzie nie pomagały. Pozostawało iść na wojnę albo…

… albo wyjścia są dwa.

Pierwsze dosyć radykalne, no bo skoro urzędnik twierdzi, że WZ-tka nieważna to trzeba wystąpić z wnioskiem o nową decyzję WZ. Opcja z reguły trochę czasochłonna i tak na prawdę z punktu widzenia inwestora często nie do zaakceptowania.

Drugie wyjście.

Wystąpić z wnioskiem o zmianę treści decyzji WZ w zakresie zaktualizowania numerów ewidencyjnych działek. Do takiego wniosku dołączamy decyzję podziałową wskazując, w jakim zakresie został dokonany podział. Po aktualizacji decyzji WZ nie będzie już podstaw do kwestionowania jej ważności przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.

Na koniec zaś chciałem Ci powiedzieć jakie jest najlepsze wyjście z tej sytuacji.

Najlepiej zapobiegać takim sytuacjom. Aby to zrobić musisz już na samym początku zaplanować cały proces inwestycyjny. Wiedząc co chcesz osiągnąć łatwo odpowiednio zorganizować wszystkie działania. Ustalić odpowiednią kolejność w zakresie pozyskiwania decyzji. Co zrobić najpierw, a co później. Tylko w taki sposób możesz zminimalizować ryzyko wystąpienia komplikacji, bo zapewniam Cię, że jakieś komplikacje zawsze się pojawią.

Szykują się kolejne zmiany w procesie inwestycyjnym.

Marcin Koperski        24 czerwca 2016        Komentarze (0)

Po blisko roku bez publikowania na blogu trudno znaleźć odpowiedni temat, żeby podtrzymać lub nawiązać do poprzednich wpisów. Tym bardziej, jeśli dotyczyły one zmian w prawie budowlanym. Na szczęście z pomocą przyszło mi Rządowe Centrum Legislacji, które w ubiegłym miesiącu, na swojej stronie internetowej, opublikowało projekt rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

O ile zmiany w ustawie Prawo Budowlane dotyczyły głównie procedur poprzedzających rozpoczęcie robót budowlanych (mówiły co należy zrobić, żeby móc wybudować) o tyle zmiany w rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2002 roku będą miały głównie wpływ na to co będzie można wybudować.

Zmian jest sporo.

Dzisiaj wspomnę tylko o kilku, które są w mojej opinii ciekawe i mogą mieć w przyszłości wpływ na kształt projektów budowlanych.

Pierwsza zmiana, która w mojej ocenie będzie miała duże znaczenie dotyczy zmiany definicji zabudowy śródmiejskiej. Obecnie obowiązująca definicja… powiedzmy, że nie jest szczęśliwie sformułowana 🙂 Szczególnie podoba mi się, że proponuje się zapis, który odsyłał będzie nie tylko do zapisów w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, ale również do studium.

Dzisiaj często można się spotkać z sytuacjami, w których studium przewiduje obszar zabudowy śródmiejskiej, natomiast z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego realizacja inwestycji w warunkach zabudowy śródmiejskiej jest utrudniona.

Kolejnych zmian powinni obawiać się przede wszystkim deweloperzy. Mogą bowiem one wpłynąć na możliwości inwestycyjne oraz koszty budowy.

Projekt zmian przewiduje między innymi szczegółowe zapisy dotyczące placów zabaw. Nowością jest wprowadzenie minimalnych powierzchni dla placów zabaw, która zależeć będzie od ilości lokali mieszkalnych. Zmniejszy się natomiast minimalna odległość od okien oraz linii rozgraniczających ulicę z 10 do 7 metrów.

W związku z dynamicznym rozwojem samochodów elektrycznych oraz coraz większym zainteresowaniu takimi samochodami w omawianym projekcie znalazły się zapisy dotyczące obowiązku lokalizacji miejsc do ładowania pojazdów elektrycznych (obowiązek będzie dotyczył budynków użyteczności publicznej oraz budynków wielorodzinnych). Na szczęście te zapisy zaczną obowiązywać najwcześniej po 24 miesiącach od publikacji zmiana i dotyczyć będą jedynie większych miejscowości.

Ostatnią zmianą, o której chciałem Ci dzisiaj powiedzieć, dotyczy minimalnej powierzchni pokoi w lokalach mieszkalnych. Rozbudowany zostanie bowiem § 94 Rozporządzenia i wprowadzone zostaną minimalne powierzchnie pokoi. Do tej pory przepisy rozporządzenia stanowiły jedynie, że przynajmniej jeden z pokoi w mieszkaniu ma mieć minimum 16 m².

Planowane zmiany wprowadzą rozróżnienia na mieszkania jedno i wielopokojowe oraz pokoje z wnęką kuchenną.

I tak w mieszkaniu jednopokojowym minimalna powierzchnia pokoju wynosić będzie 18 m², a w przypadku pokoju z wnęką kuchenną 20 m², natomiast w przypadku mieszkań wielopokojowych przynajmniej jeden pokój będzie musiał mieć 16 m², a w przypadku pokoju z wnęką kuchenną 18 m².

Jak już wspominałem zmian w zapisach jest oczywiście dużo więcej. Dotyczą one wielu aspektów, między innymi planowane są również zmiany w zakresie zasad realizacji nadbudowy i przebudowy, czy też zasad lokalizowania budynków w ostrej granicy działki. Na razie jednak projekt rozporządzenia jest na wstępnym etapie i na dokładniejszą analizę poszczególnych zapisów jeszcze przyjdzie czas.

Osobiście jestem ciekaw ile z proponowanych zmian pozostanie w niezmienionej formie i czy w finalnym projekcie nie znajdziemy jeszcze innych zapisów.

Zmiany w prawie budowlanym – przepisy przejściowe.

Marcin Koperski        04 lipca 2015        Komentarze (0)

Sporo czasu minęło od mojego ostatniego wpisu.

Sporo też od tego czasu zmieniło się w moim życiu.

Dynamika oraz ilość zmian spowodowała, że 24 godzinna doba skurczyła się do granic możliwości i brakło czasu na rzetelne pisanie. Z drugiej strony rzadko kiedy się zdarza, żeby w ciągu niespełna 3 miesięcy zmienić stan cywilny, obchodzić 30 urodziny i w dodatku rozpocząć bardzo intensywną współpracę z jednym z największych deweloperów w Polsce.

W tak zwanym międzyczasie, 28 czerwca 2015 nowelizacja prawa budowlanego weszła w życie.

Jak zwykle w takich sytuacjach pierwszym problemem, jaki się pojawia to co z postępowaniami, które wszczęte zostały jeszcze w momencie obowiązywania poprzednich przepisów, ale organy nie zdążyły ich zakończyć. Które przepisy stosować? Nowe? Czy do tej pory obowiązujące?

Istotne to szczególnie będzie w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, które przed wejściem w życie przepisów wymagały pozwolenia na budowę, a po jej wejściu w życie wystarczy zgłoszenie.

Z pomocą w rozstrzygnięciu problemu przyjdzie nam art. 6 ustawy nowelizacyjnej, który wprost rozstrzyga kwestię związaną z tym, którą wersje ustawy mamy zastosować.

Jego pierwszy zapis mówi, że w stosunku do wszczętych postępowań i niezakończonych wydaniem ostatecznej decyzji zastosowanie będą miały przepisy ustawy dotychczasowej. Co oznacza, że nowelizacja na te postępowania nie miałaby żadnego wpływu.

Niemniej jednak od powyższej zasady ustawodawca wprowadził wyjątki.

Po pierwsze dotyczący pozwolenia na budowę/zgłoszenia budowy budynku jednorodzinnego.

W takiej sytuacji, jeżeli wniosek złożyłeś przed wejściem w życie nowelizacji, masz 30 dni (od dnia wejścia w życie ustawy) na złożenie wniosku o rozpatrzenie sprawy na podstawie przepisów ustawy w nowym brzmieniu. Skuteczność takiego wniosku będzie uzależniona od obszaru oddziaływania projektowanego budynku. Jeżeli będzie on wykraczał poza Twoją nieruchomość to niestety, ale będziesz zmuszony uzyskać pozwolenie na budowę.

Drugi wyjątek dotyczy zapisów odnoszących się do postępowań legalizacyjnych, których mam nadzieję nigdy nie doświadczysz. Ustawodawca wprowadzając pewne ułatwienia odnośnie opłat legalizacyjnych postanowił, że w tych wszystkich postępowaniach, które do dnia wejścia w życie nowelizacji nie zakończyły się ostateczną decyzją, będzie możliwe zastosowanie ustawy w nowym brzmieniu.

Z zaległości zostało mi jeszcze kilka odpowiedzi na komentarze. Postaram się wkrótce na wszystkie odpowiedzieć. Tymczasem życzę Ci miłego najcieplejszego w tym roku weekendu 🙂

Znamy datę wejścia w życie nowelizacji prawa budowlanego.

Marcin Koperski        01 kwietnia 2015        Komentarze (2)

Rządowe Centrum Legislacji nie czekało do ostatniego dnia wyznaczonego przez siebie terminu.

Dokładnie tydzień przed jego upływem opublikowano w Dzienniku Ustaw pod pozycją 443  ustawę z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw.

Nastąpiło to dokładnie 27 marca 2015 roku.

Oznacza to, że nowelizacja Prawa budowlanego wejdzie w życie 28 czerwca 2015 roku.

Przybliżona data wejścia w życie nowelizacji prawa budowlanego.

Marcin Koperski        19 marca 2015        Komentarze (4)

W ten poniedziałek (16 marca 2015 roku) Prezydent podpisał ustawę z dnia 20 lutego 2015 roku o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (tzw. małą nowelizację prawa budowlanego).

Sam podpis Prezydenta nie powoduje jednak, że przepisy ustawy mogą być stosowane. Do zakończenia procesu legislacyjnego i wejścia w życie ustawy niezbędne jest jej ogłoszenie w Dzienniku Ustaw oraz upływ tzw. vacatio legis.

Już dzisiaj mogę Ci powiedzieć, jaki jest przybliżony termin wejścia w życie nowelizacji.

Na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji pojawiła się informacja, że publikacja nowelizacji nastąpi najpóźniej 3 kwietnia 2015 roku.

Jeżeli termin publikacji zostanie dotrzymany to z dniem 4 lipca 2015 roku ustawa zacznie obowiązywać.