Wygaszenie decyzji o warunkach zabudowy.

Marcin Koperski        20 października 2014        21 komentarzy

Pierwsza połowa października minęła mi bardzo szybko. Sprawy zawodowe oraz osobiste spowodowały, że brakło czasu na pisanie na blogu. Moja Babcia zawsze mi powtarzała, że najpierw obowiązki dopiero później przyjemności. Blog musiał poczekać. Ale jak mówi przysłowie: co się odwlecze to nie uciecze 🙂

Ostatni mój wpis dotyczył ważności decyzji o warunkach zabudowy. Pisałem wtedy, że w obecnym stanie prawnym tzw. „WZ-tka” ważna jest bezterminowo, o ile nie zajdą przesłanki uprawniające organ do stwierdzenia jej wygaszenia.

Dzisiaj opowiem Ci, kiedy organy administracyjne są uprawnione do wygaszenia decyzji WZ.

Kompetencję i przesłanki do wygaszenia decyzji o warunkach zabudowy wprost formułuje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na szczęście tym razem ustawodawca oszczędził nam długiej wyliczanki i ograniczył się do wskazania dwóch przypadków uprawniających organ do wygaszenia decyzji.

Pierwszy przypadek dotyczy sytuacji, kiedy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę. Specyfika decyzji o warunkach zabudowy powoduje, że dla jednego terenu może być wydanych kilka takich decyzji. Co więcej mogą być one o różnej treści i wydane na wniosek różnych podmiotów. Stąd w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę przez innego z wnioskodawców, z uwagi na brak możliwości wykorzystania Twojej decyzji, zajdzie konieczność stwierdzenia jej wygaszenia.

Zwróć uwagę, że mowa tutaj o innym wnioskodawcy. Oznacza to, że jeśli posiadasz dwie, lub więcej decyzji o warunkach zabudowy obejmujących ten sam obszar i Ty uzyskasz na podstawie jednej z nich decyzję o pozwoleniu na budowę, to organ nie będzie miał podstaw do wygaszenia pozostałych decyzji. Pozostaną one w obiegu prawnym i będą mogły stanowić podstawę do uzyskania kolejnego pozwolenia na budowę.

Drugi przypadek, kiedy organ będzie uprawniony do wygaszenia decyzji o warunkach zabudowy, dotyczy sytuacji wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pamiętaj jednak, że wejście w życie planu miejscowego nie powoduje automatycznie, iż posiadana przez Ciebie decyzja podlega wygaszeniu.

Bardzo często spotykam się, że w przypadku wejścia w życie planu miejscowego organy niejako z automatu wydawały decyzję o wygaszeniu warunków zabudowy. Organy zapominają, że wygasić taką decyzję można jedynie w sytuacji, kiedy jej ustalenia są inne, niż te zawarte w planie.

Zapytasz : po co walczyć o utrzymanie w mocy decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zapisy planu są tak samo korzystne?

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego dotyczą z reguły większych obszarów. Przeważnie nie dla wszystkich właścicieli nieruchomości są korzystne. Często zdarza się, że powoduje to kierowanie skarg na takie plany do Wojewódzkich Sądów Administracyjnych. Może więc zdarzyć się taka sytuacja, że po uchwaleniu planu Twoja decyzja zostanie wygaszona, a następnie na skutek czyjejś skargi plan zostanie uchylony. W takim wypadku pozostaje Ci ponowne przejście całego postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy, bo powrotu do poprzedniej decyzji już nie będzie.

Jak widzisz warto zbadać, czy Twoja „WZ-tka”, aby na pewno ma inne ustalenia niż właśnie wchodzący w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeszcze lepiej jednak zadbać, poprzez składnie odpowiednich uwag i wniosków, o to, żeby zapisy planu jak najbardziej pokrywały się z ustaleniami uzyskanej przez Ciebie decyzji ustalającej warunki zabudowy.

{ 21 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Tomek Listopad 8, 2014 o 16:18

Możliwość anulowania planu, przez który wygasła decyzja i powrót na pole „start” w całej zabawie jest…przerażający.

Odpowiedz

Marcin Koperski Listopad 18, 2014 o 10:08

Witam Pana serdecznie,

Zaczynanie całej procedury inwestycyjnej praktycznie od samego początku jest przerażające. Tym bardziej dla kogoś, kto przeszedł przez żmudną i długą procedurę wydawania decyzji WZ. Dlatego zawsze warto sprawdzać, czy są podstawy do tego, żeby decyzja została wygaszona.

Pozdrawiam,
Marcin Koperski

Odpowiedz

Łukasz Grudzień 17, 2014 o 10:22

Witam
Mam małe pytanie, jeśli byłby Pan w stanie pomóc byłbym bardzo wdzięczny 🙂
Chodzi mi o zakup działki rolnej, wydzielonej w przyszłości z działki o powierzchni 30 arów. Działka sprzedającego posiada w tej chwili Warunki Zabudowy na 2 domy jednorodzinne. Jeden dom w stanie surowym już jest postawiony. Działka wydaje się być atrakcyjna, niestety jej cena jest porównywalna z działkami budowlanymi w mieście. Czy budowa domu na takiej działce przez „nie rolnika” może napotkać jakieś kłopoty ? Czy będzie możliwe bez problemu uzyskanie Warunków Zabudowy dla nowo, powstałej działki, jak również Pozwolenia Budowlanego, ewentualnie po zmianie Prawa Budowlanego bezproblemowe zgłoszenie budowy.
Bardzo dziękuję za wszelką pomoc.
Pozdrawiam
Łukasz

Odpowiedz

Marcin Koperski Grudzień 17, 2014 o 11:23

Dzień Dobry Panie Łukaszu,

Na wstępie dziękuje za komentarz. Pana pytania są bardzo szczegółowe 🙂 Trudno wprost na nie odpowiedzieć nie widząc żadnych dokumentów.
Z podanych przez Pana informacji wynika, że może zajść konieczność tzw. odrolnienia działki przed przystąpieniem do procedur związanych z uzyskanie WZ i pozwolenia na budowę. To mogą być te dodatkowe kłopoty. Jeżeli zaś na sąsiedniej nieruchomości będzie stał już jakiś budynek to są duże szanse na uzyskanie decyzji WZ, a później pozwolenia na budowę, czy też skutecznego zgłoszenia po nowelizacji ustawy.

Pozdrawiam serdecznie,
Marcin Koperski

Odpowiedz

Łukasz Styczeń 6, 2015 o 17:01

Witam ponownie 🙂
Mam już do wglądu dotychczasowe wydane warunki zabudowy.
Okazuje się, że jedną decyzję o warunkach zabudowy posiadają właściciele działki i budynku, na podstawie której wybudowali dom w jednej – południowej części działki.
Druga decyzja o WZ została wydana na kolejny budynek mieszkalny na północnej części działki (tylko zaznaczony obszar inwestycji na mapce dołączonej do decyzji).
Zakup tej działki ma nastąpić poprzez wstąpienie do współwłasności z dotychczasowymi właścicielami, i późniejsze jej sądowne zniesienie.
Czy po takim zabiegu „przepisanie” WZ na nas – jako nowych właścicieli działki i nowy nr działki, po podziale nie napotka jakiś problemów?
W dotychczasowych WZ jest zapis o tym, iż teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nie rolnicze… Teren sklasyfikowany jest jako grunt rolny kl. RVI.
Dziękuję za wszelkie podpowiedzi.
Pozdrawiam
Łukasz

Odpowiedz

Łukasz Styczeń 6, 2015 o 18:23

Dodam jeszcze tylko, że rodzaj inwestycji w WZ zapisany jest w ten sposób:
– zabudowa zagrodowa w gospodarstwie rolnym
* budowa budynku mieszkalnego

Pozdrawiam
Łukasz

Odpowiedz

Marcin Koperski Styczeń 8, 2015 o 01:51

Dzień dobry Panie Łukaszu 🙂

Z tego co Pan pisze może wynikać, że decyzja WZ mogła zostać wydana w ramach tzw. siedliska rolnika. Ciężko mi to ocenić bez dokumentów. Jeżeli jednak dobrze Pana zrozumiałem to w Pana sytuacji może Pan nie móc przepisać na siebie decyzji WZ. Niestety, ale przy przenoszeniu decyzji WZ osoba, na którą jest decyzja przenoszona musi spełniać wszystkie warunki określone w decyzji WZ.

Pozdrawiam serdecznie,
Marcin Koperski

Odpowiedz

Jola Marzec 25, 2015 o 13:42

Dzień dobry,
mam pytanie odnośnie ważności WZ.
Posiadam prawomocne WZ na 3 domy jednorodzinne na jednej działce. Obecnie zamierzam budować jeden dom. Czy jeśli wystąpię o pozwolenie na budowę jednego domu i na planie zagospodarowania działki wyrysuje jeden dom, to WZ na pozostałe wygaśnie?

Odpowiedz

Marcin Koperski Kwiecień 1, 2015 o 21:49

Dzień Dobry Pani,

Teoretycznie decyzja WZ nie powinna ulec wygaszeniu. Natomiast są urzędy, które w takiej sytuacji uznają, że doszło do „skonsumowania” decyzji WZ i do kolejnego pozwolenia na budowę potrzebuje Pani nowej decyzji WZ. Może warto spróbować etapować inwestycję.

Pozdrawiam,
Marcin Koperski

Odpowiedz

Andrzej Luty 6, 2016 o 10:10

Dziń dobry, otrzymałem WZ na budowe farmy fotowoltaicznej na działce FIV 2RO (grunty kl 3a i 3b) podpisaną przez Burmistrza miasta, w grudniu 2014 r. Obecnie jestem w fazie przygotowania projektu budowlanego i w starostwie powiatowym dowiedziałem się ,że będę musiał uiścić opłatę za odrolnienie gruntów. W WZ jest napisane że farma fotowoltaiczna jest zaliczana do urządzeń technicznych , a działka jest przeznaczona mdzn na budowę infrastruktury technicznej. Urzędnicy starostwa twierdzą iz FF jest budowlą przemysłową i dlatego naliczą mi odpowiednia opłatę. WZ zaś stwierdza ,że na w/w działce nie wolno stawiać budowli przemysłowych. Prócz tego starostwo było poinformowane o wydaniu WZ na taką unwestycje i miało prowo wnieść sprzeciw w ciągu 2 tygoodni, czego nie uczyniło. Pytanie moje brzmi, czy starostwo może nie wydać mi pozwolenia budowę FF lub obciążyć mnie kosztami odlonienia( tutaj ponad 720 tyś zł)

Odpowiedz

Marcin Koperski Czerwiec 17, 2016 o 10:16

Dzień dobry Panie Andrzeju,

Niestety, w Pana przypadku konieczne jest dokonanie „odrolnienia” gruntu. Bez dokonania tej czynności nie otrzyma Pan pozwolenia na budowę. Dodatkowo w przypadku „odrolnienia” ustawodawca przewidział zwolnienia w opłatach jedynie w przypadku budynków mieszkalnych jedno lub wielorodzinnych. Stąd konieczność poniesienia opłaty, której wysokość uzależniona jest od klasy gruntu oraz jego powierzchni.

Pozdrawiam,

Marcin Koperski

Odpowiedz

Maciej Maj 18, 2016 o 13:37

Dzień dobry
Czy uzyskanie pozwolenia na budowę w oparciu o konkretne warunki zabudowy jakoby konsumuje takie WZ a zatem WZ wygasa przez sam fakt uzyskania pozwolenia na budowę i nie potrzeba decyzji organu o wygaszeniu WZ?
Czy też mimo pozwolenia na budowę (a nawet odebranie/uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu) i tak muszę zawnioskować do organu o wygaszenie WZ ustalonych dla następnie wzniesionego na ich podstawie obiektu?

Pozdrawiam
M.

Odpowiedz

Marcin Koperski Czerwiec 16, 2016 o 17:17

Dzień Dobry Panie Macieju,

Nie musi Pan o nic występować do urzędu. Rzeczywiście w przypadku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzja WZ, która była podstawą do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, ulega tzw. „konsumpcji”. Celowo daję to słowo w „cudzysłów”, ponieważ w ustawie brak definicji oraz szczegółowych zapisów w tym zakresie. Większość urzędów zajmujących się wydawaniem pozwoleń na budowę przyjmuje jednak, że decyzja WZ może zostać wykorzystana jedynie do uzyskania jednego pozwolenia na budowę. W praktyce oznacza to tylko tyle, że ta decyzja WZ nie może posłużyć jako podstawa do uzyskania kolejnego pozwolenia na budowę.

Postaram się ten temat trochę rozwinąć w najbliższym czasie w jednym z wpisów.

Pozdrawiam,

Marcin Koperski

Odpowiedz

Piotr Czerwiec 15, 2016 o 16:05

Dzień dobry,

Może jest Pan w stanie wyjaśnić co mogę zrobić w moim przypadku. Dokonałem zgłoszenia z projektem budowy budynku mieszkalnego, odczekałem 30 dni i mam zatwierdzony projekt, więc mogę ruszać z pracami. Niestety przy wymierzaniu budynku przez geodetę okazało się, że budynek trzeba będzie przesunąć o jeden metr. I teraz zaczynają się schodki. W Starostwie dowiedziałem się, że muszę wystąpić o pozwolenie na budowę i uzyskać nowe warunki zabudowy gdyż przy zgłoszeniu z projektem wykorzystałem stare. Czy rzeczywiście tak to teraz wygląda?

Z góry dziękuję za pomoc i pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin Koperski Czerwiec 16, 2016 o 17:09

Dzień dobry Panie Piotrze,

Niestety z Pana ogólnego opisu wynika, że w starostwie mogą mieć rację.

Nowelizacja prawa budowlanego stanowi, że w przypadku dokonania skutecznego zgłoszenia zamiaru budowy budynku mieszkalnego niemożliwe jest zastosowanie art. 35a ust. 1 prawa budowlanego, który umożliwia uzyskanie decyzji zmieniającej decyzję o pozwoleniu na budowę w przypadku wystąpienia istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego. Do uzyskania tzw. „decyzji zamiennej” konieczne jest wcześniejsze uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę – czyli w Pana przypadku konieczne jest wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Jeżeli dokonał Pan skutecznego zgłoszenia to mogło dojść do skonsumowania uzyskanej uprzednio decyzji WZ (w myśl zasady, że jedna WZ dotyczy jednego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia). Ponieważ nie ma możliwości zmiany projektu budowlanego „zatwierdzonego” w trybie zgłoszenia, Pana decyzja WZ została już wykorzystana, co konsekwencji prowadzi do konieczności uzyskania nowej WZ-tki.

Pytanie, czy w Pana sytuacji, nie udałoby się jakoś jeszcze tego wszystkiego odkręcić, ale to już wymagałoby bardziej szczegółowej analizy.

Pozdrawiam,

Marcin Koperski

Odpowiedz

Wiktoria Czerwiec 22, 2016 o 17:19

Inwestor otrzymał decyzję o warunkach zabudowy na budowę 4 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce nr 10. Rozpoczął budowę i w trakcie realizacji dokonał podziału działki na 7 mniejszych, tak że każdy budynek jest na osobnej działce, dwie pozostały niezabudowane ,a jedną sprzedał. Obecnie wystąpił z projektem zamiennym w zakresie zmiany konstrukcji budynków na dwóch zabudowanych działkach przedstawiając WZ uzyskane dla pierwotnej decyzji (tj. dla dz. nr 10 przed podziałem). Pytanie, czy Inwestor nie powinien uzyskać nowej decyzji o warunkach zabudowy do projektu zamiennego na budowę w zakresie dwóch budynków jednorodz. bliźniaczych na działkach uzyskanych po podziale 10/1, 10/2 ? I w oparciu o jaką podstawę prawną ?

Odpowiedz

Marcin Koperski Czerwiec 27, 2016 o 13:13

Dzień dobry Pani,

Zapraszam do zapoznania się z najnowszym wpisem: .
Jeżeli jest Pani zainteresowana bardziej szczegółowymi wyjaśnieniami zapraszam do bezpośredniego kontaktu.

Pozdrawiam,
Marcin Koperski

Odpowiedz

Jan Wrzesień 22, 2016 o 19:36

Zakupiłem na licytacji komorniczej dom w budowie, budowa rozpoczela sie w 2005 jednak budowa nie byla kontynuowana od 2006 roku. Komornik przejal nieruchomosc ok 2012 eoku. Nie ma dokumentow w postaci ksiazki budowy oraz kontaktu z poprzednim inwestorem. Co ciekawe zlozone moje pozwolenie na budowe zostalo odrzucone ze wzgledu na pozwolenie wydane na poprzedniego wlasciciela w 2005 r. Poinstruowano mnie aby wystapienie z prosba aby urzad wystapil z procedura wygaszania poprzedniego pozwolenia, taktez zrobilem. Urzad wystapil z wygaszeniem pozwolenia do porzedniego wlasciciela informujac mnie ze nie jestem stroną. Nie rozumiem postepowania urzedu, w przypadku nabycia nieruchomosci od komornika wszystkie prawa przechodza na nabywce bez kontaktu z poprzednimi wlascicielami , tutaj jednak nie moge wejsc w posiadanie dokumentacji ktora jest w urzedzie . Jedynie w przypadku przepisania pozwolenia poprzedniego wlasciciela na mnie mogli by to zaakceptowac. Czy nie powinno byc tak ze majac uprawomocnione przysadzenie wlasnosci urzad powinien traktowac mnie jako nowego wlasciciela istniejacej dokumentacji i pozwolen? Jak to reguluje prawo?

Odpowiedz

Marcin Koperski Wrzesień 29, 2016 o 18:53

Dzień Dobry Panu,

Nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej nie powoduje wygaśnięcia decyzji administracyjnych, które były wydane dla tej nieruchomości. Nie powoduje też automatycznego przeniesienia praw wynikających z tej decyzji.

Niestety urząd miał rację, że odmówił wydania Panu pozwolenia na budowę. W pierwszej kolejności musi nastąpić wygaszenie poprzedniego pozwolenia. Tutaj konieczne jest wydanie stosownej decyzji administracyjnej. Dopiero po tym zdarzeniu będzie Pan mógł uzyskać swoje pozwolenie na budowę.

Jeżeli chodzi zaś o dostęp do istniejącej dokumentacji to na podstawie ustawy od dostępie do informacji publicznej (oraz wyroków Sądów Administracyjnych wydanych na jej podstawie) powinien Pan uzyskać wgląd do treści decyzji oraz do projektu budowlanego, który stanowi jej integralną część.

Pozdrawiam,

Marcin Koperski

Odpowiedz

Jarosław Sierpień 14, 2017 o 17:20

Dzień dobry
Około 10 lat temu zakupiłem działkę. Zwróciłem się do miasta żeby wydali warunki zabudowy. Niestety nie pamiętam czy je otrzymałem czy nie i nie mam ich również w dokumentach. działka ma 1 hektar. Chciałem tam postawić budynek wielkopowierzchniowy. Ciągle mnie „zwlekano” i mówiono, że będzie plan i wtedy wpiszą powierzchnie ponad 2000 m2. Zrobili studium i tam napisali, że dopuszcza się powierzchnię ponad 2000 m2. Jednak w projekcie planu miejscowego który został wyłożony nie ma budynku wielkopowierzchniowego. Czy jeśli miałbym warunki zabudowy to teraz mógłbym szybko zrobić projekt i go zatwierdzić? Jak urząd zmusić do wpisania powierzchni ponad 2000 m2? czy moglibyśmy razem coś zrobić ? Dodam, że część działki zajęli mi na parkingi miejskie ogólnodostępne.

Odpowiedz

Marcin Koperski Sierpień 15, 2017 o 12:58

Dzień dobry Panie Jarosławie,

Jeżeli zdążyłby Pan uzyskać prawomocne pozwolenie na budowę przed wejściem w życie planu to jak najbardziej mógłby Pan zrealizować tak zatwierdzony projekt budowlany.
Zmusić urząd będzie trudno, natomiast na etapie wyłożenia planu należałoby złożyć uwagi do jego projektu. Na tym etapie urząd może je jeszcze uwzględnić i zmienić projekt.
Zapraszam do kontaktu mailowego lub telefonicznego. Możliwe, że jeszcze uda się coś zrobić.

Pozdrawiam,
Marcin Koperski

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: