W jakich sytuacjach możliwa jest budowa domu na działce rolnej? – wpis gościnny

Marcin Koperski        18 kwietnia 2018        Komentarze (0)

Budowa domu niewątpliwie wiąże się z ogromnym wysiłkiem finansowym, ale też koniecznością zapewnienia zgodności z niezliczoną ilością przepisów prawa. Część z nich tyczy się realizacji przedsięwzięcia budowlanego na działce rolnej. Realizacja takiej inwestycji tylko na pozór jest prostym zadaniem, gdyż nie każdy może zostać właścicielem działki rolnej i nie każda działka może być zabudowana. Jaką działkę kupić, by oszczędzić sobie nerwów i problemów? W dzisiejszym gościnnym wpisie wątpliwości rozwiewa Piotr Majewski z bloga Morizon.

Kto może zostać właścicielem działki rolnej?

Zakup działki rolnej, a następnie jej przekształcenie w działkę budowlaną, to często stosowana praktyka, która pozwala na wygenerowanie niemałych oszczędności. Porównując ceny działek budowlanych oraz koszty związane z zakupem działek rolnych i ich późniejszym przekształceniem w budowlane szybko można się zorientować, że oszczędności mogą być ogromne. Nikogo zatem nie powinien dziwić fakt, iż zainteresowanie działkami rolnymi od lat utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Nie każdy jednak wie, że zakup takiej nieruchomości nie w każdej sytuacji jest możliwy.

Problemów nie napotkają rolnicy, dla których budowa na działce rolnej pozostaje w naturalnym związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. W nieco trudniejszym położeniu pozostają osoby, których ustawa nie pozwala nazwać rolnikami. Kim zatem jest rolnik?

„Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo” – art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zmienione w 2016 roku przepisy jasno precyzują, jakie grunty może kupić osoba niebędąca rolnikiem. W przypadku niezabudowanej działki rolnej maksymalna powierzchnia ograniczona została do zaledwie 30 arów. Czy od reguły tej są jakieś wyjątki? Niestety nie. Jedynym legalnym sposobem na ominięcie przepisów i stania się posiadaczem nieruchomości rolnej o większej powierzchni jest zakup sąsiednich działek, pod warunkiem, że ich powierzchnia również nie przekracza 30 arów. Nieco inaczej przedstawia się kwestia zakupu domu na działce kwalifikującej się jako rolna. W takim przypadku ustawodawca dopuszcza nieco wyższy limit powierzchni – 50 arów.

Kiedy budowa domu na działce rolnej jest możliwa?

Wydawać by się mogło, że pomyślne sfinalizowanie zakupu działki rolnej jest jednoznaczne z końcem problemów inwestora. Nic bardziej mylnego. Dlaczego? Nie na każdej działce dopuszczalna jest realizacja przedsięwzięcia budowlanego. By oszczędzić sobie problemów i niepotrzebnych wydatków, konieczne jest dokładne zweryfikowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To właśnie w tym dokumencie znajdują się zapisy jasno określające przeznaczenie każdej działki. Może się bowiem okazać, że zakupiona działka rolna nie może zostać w żaden sposób zabudowana, a przynajmniej do momentu obowiązywania aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego.

Co w sytuacji, kiedy zakupiony lub posiadany grunt rolny widnieje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren przeznaczony pod uprawę? W takiej sytuacji istnieje możliwość wnioskowania o zmianę planu, aczkolwiek trzeba się liczyć z tym, iż wniosek taki może zostać przez gminę odrzucony. W przypadku gruntów wysokiej jakości (klasy I-III), zmiana ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dodatkowo wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi (wnioskowanie o zgodę ministra leży w gestii wójta, nie inwestora). Jak nietrudno się domyślić, prawdopodobieństwo uzyskania pozytywnej decyzji jest w takim przypadku odpowiednio mniejsze. Nie bez znaczenia jest również fakt, iż rozpatrzenie wniosku, przez konieczność uzyskania dodatkowej zgody, będzie też bardziej czasochłonne.

Choć o planach zagospodarowania przestrzennego mówi się naprawdę sporo, wciąż zdecydowana większość gmin ich nie posiada. Jak poradzić sobie w takiej sytuacji? Brak planu zagospodarowania przestrzennego zastępuje w takich przypadkach wydana przez gminę decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej oraz decyzja o warunkach zabudowy. Podobnie jak w przypadku planu zagospodarowania przestrzennego, tak i w przypadku decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej w przypadku gruntów trzech najwyższych klas wymagana jest dodatkowo zgoda właściwego ministra. Decyzja o warunkach zabudowy jako instrument planowania przestrzennego umożliwia administracji państwowej regulowania niemalże wszystkich parametrów zabudowy (kształtu, wielkości, posadowienia, koloru itd.). W przeciwieństwie do pozwolenia na budowę, ustalenie warunków zabudowy nie wymaga posiadania praw do nieruchomości. Warto zatem przed podjęciem decyzji o zakupie działki skorzystać z takiej możliwości i zorientować się w sytuacji.

Piotr Majewski

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radcy Prawnego Marcina Koperskiego Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radcy Prawnego Marcina Koperskiego z siedzibą w Krakowie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem marcin.koperski@kancelariakoperski.com.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis: