Od dnia wejścia w życie tzw. „małej nowelizacji prawa budowlanego” minął już ponad rok. Ciężko powiedzieć, czy pomysł się sprawdził, a doszły mnie również słuchy, że są nawet plany wycofania się z tego pomysłu.

Powiem Ci, że próbowałem ostatnio znaleźć informacje, które pozwoliłyby na sprawdzenie w jaki sposób możliwość zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego wpłynęła na ilość rozpoczętych budów. Jak dużo zgłoszeń zostało dokonanych. Czy w ogóle zgłoszenia są popularne.

Niestety dane GUS-u w tym zakresie podają łącznie ilość zgłoszeń i pozwoleń na budowę, więc trudno stwierdzić ile tych zgłoszeń było, czy w ogóle ta forma zyskała jakąkolwiek popularność.

Budowa domu jednorodzinnego – zgłoszenie czy decyzja?

Niemniej jednak, w chwili obecnej masz możliwość wyboru i jeżeli planujesz budowę własnego domu to na pewno zastanawiasz się, z której drogi skorzystać. Pozwolenie, czy zgłoszenie. Zgodnie z zapewnieniami zgłoszenie to szybsza droga, bo na pozwolenie na budowę przecież tyle się czeka. Ale czy rzeczywiście warto skorzystać z tej „krótszej i łatwiejszej” drogi?

W mojej opinii nie. Lepiej złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i uzyskaj stosowną decyzję.

Dlaczego?

Po pierwsze – zakres projektu budowlanego do zgłoszenia jest taki sam jak do pozwolenia na budowę. I tak musisz mieć 4 jego egzemplarze, z wszystkimi załącznikami, sporządzone i podpisane przez projektanta. Podobnie przy zgłoszeniu, jak i pozwoleniu na budowę, będziesz potrzebował np. decyzji WZ (w przypadku braku planu miejscowego).

Po drugie – nie musisz obawiać się sąsiadów. Jeżeli Twoja budowa będzie kwalifikować się do zgłoszenia (brak oddziaływania na sąsiednie nieruchomości) to również na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę nie będą oni stronami postępowania (odpada ryzyko odwołania).

Po trzecie – nie zamkniesz sobie drogi do zmiany projektu budowlanego. Niewiele osób zdaje sobie z tego sprawę, ale średni czas budowy domu jednorodzinnego (dane według GUS) to 57 miesięcy. Ponad dwa i pół roku! Trochę przez ten czas może się zdarzyć i niewykluczone, że nastąpią istotne zmiany w projekcie budowlanym – np. zechcesz zbudować sobie większy taras.

Dlaczego jest to takie istotne z punktu widzenia wyboru pomiędzy zgłoszeniem a pozwoleniem na budowę?

Otóż powodem jest art. 36a ust. 1a ustawy prawo budowlane (Tutaj znajdziesz obwieszczenie z tekstem jednolitym), który stanowi, że w przypadku projektu budowlanego domu jednorodzinnego, który został skutecznie zgłoszony – brak sprzeciwu organu administracyjnego, istotne odstąpienie od projektu budowlanego może nastąpić jedynie po uzyskaniu pozwolenia na budowę dotyczącego całego zamierzenia inwestycyjnego.

Powyższe w praktyce, szczególnie jeśli zgłoszenie było dokonane w oparciu o decyzję WZ, może prowadzić do paraliżu Twojej inwestycji nawet na kilka miesięcy. Organ może bowiem uznać, że Twoja decyzja WZ została skonsumowana przy dokonaniu zgłoszenia i zażądać od Ciebie nowych warunków zabudowy.

Jak widzisz wybranie zgłoszenia, w miejsce uzyskania pozwolenia na budowę, może mieć nie tylko wpływ na termin rozpoczęcia budowy, ale w pewnych przypadkach mocno oddalić termin jej zakończenia. Dlatego moim zdaniem, w chwili obecnej, lepiej wybrać „starą drogę” i wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Marcin Koperski
radca prawny

Photo by Kara Eads on Unsplash

***

W jaki sposób liczyć termin do wniesienia sprzeciwu?

Dokonałeś zgłoszenia zamiaru przystąpienia do robót budowlanych. Siedzisz jak na szpilkach, odkreślasz kolejne dni w kalendarzu.

Gdzieś po upływie dwóch tygodni zaczynasz się niecierpliwić i zastanawiać jak ten termin policzyć? [Czytaj dalej…]