Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Marcin Koperski        11 czerwca 2014        Komentarze (0)

Rozpoczęła się fala upałów. W takie dni, kiedy za oknem blisko 30 stopni Celsjusza czasami ciężko skupić się na codziennej pracy. Trudno zebrać myśli uciekające w kierunku morskiej bryzy. Osobiście w takich momentach biorę długopis albo pióro i zaczynam pisać szkic pisma procesowego lub opinii na kartce papieru. Trochę staromodna metoda, ale skuteczna i w dodatku daje chwilę wytchnienia od ekranu komputera. W takich notatkach powstał zarys dzisiejszego wpisu.

Dzisiaj opowiem Ci o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Osobliwy to twór, który powstał wyłącznie na potrzeby prawa budowlanego. Ma on umożliwić uzyskanie pozwolenia na budowę również osobom, które nie są właścicielami nieruchomości.  Pojęcie to jest o tyle istotne, że jest jednym z warunków koniecznych uzyskania pozwolenia na budowę.

Pomimo bardzo szerokiej definicji tego pojęcia, często w praktyce spotykam się z pytaniami dotyczącymi tego zagadnienia. Najczęściej jest to związane z sytuacjami, w których osoba ubiegająca się o pozwolenie na budowę nie jest właścicielem nieruchomości, na której będą prowadzone roboty budowlane lub budowa.

Ustawodawca dopuścił, aby prawo do dysponowania nieruchomością mogło również wynikać z stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania.

Może to być każdy stosunek zobowiązaniowy. Umowa najmu, dzierżawy, czy zwykłe oświadczenie właściciela nieruchomości.

Ważne!

Żeby ta umowa, czy zgoda wyraźnie określała zakres w jakim to prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane będzie przysługiwać. Nikt prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z umowy najmu, czy dzierżawy nie będzie domniemywał. Musisz zadbać, aby dokładnie opisać zakres planowanej inwestycji.

Nie sprawi Ci to kłopotu, jeśli taką klauzulę będziesz formułował w momencie, kiedy będziesz posiadał już projekt budowlany, wtedy wystarczy, że w klauzuli wprost wskażesz nazwę inwestycji.

Jeśli zaś będziesz formułował taką klauzulę na wcześniejszym etapie, warto chociaż w pewnym zarysie mieć wyobrażenie o planowanej inwestycji. Wiedzieć, czy będzie to budynek usługowy, czy mieszkalny (wielorodzinny lub jednorodzinny).

Najważniejsze jednak, aby wiedzieć na jakich nieruchomościach będziesz planował inwestycję. Musisz zadbać, żeby wszystkie działki, których potrzebujesz znalazły się w klauzuli będącej źródłem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

I tak kartka papieru po raz kolejny spełniła swoją rolę. Z czystym sumieniem mogę ją podrzeć i wyrzucić do odpowiedniego kosza.

Kiedy nie zgłaszać przystąpienia do wykonywania robót budowlanych?

Marcin Koperski        30 maja 2014        Komentarze (0)

Proces budowlany to nie tylko pozwolenia na budowę i budowanie dziesięciopiętrowych budynków. To nie tylko dokonywanie zgłoszeń zamiaru budowy altany. Proces budowlany to również te roboty budowlane, których nie zgłaszamy i wykonujemy we własnym zakresie, bez angażowania organów administracji publicznej.

Ustawodawca tworząc prawo budowlane zrobił wszystko, żeby „utrudnić” ustalenie w jakim zakresie można wykonywać roboty budowlane bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia robót budowlanych.

Zamiast wprost wskazać w ustawie katalog robót budowlanych na które nie potrzeba żadnych zezwoleń ustawodawca wolał wprowadzić katalog wyjątków od konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, po czym do tego katalogu wprowadzić zastrzeżenie w postaci robót budowlanych wymagających zgłoszenia.

W mojej ocenie zastosowane rozwiązanie jest nieprzejrzyste i może czasami rodzić pewne trudności. Dlatego dzisiaj opowiem Ci o tych sytuacjach, kiedy możesz rozpocząć roboty budowlane bez konieczności dokonywania formalności.

W każdym przypadku nie wymagają zgłoszenia lub pozwolenia na budowę roboty budowlane polegające na budowie obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, pomiarach geodezyjnych lub badaniach geologicznych.

Żadnych działań administracyjnych nie musisz również podejmować w sytuacji, kiedy chcesz postawić tymczasowy obiekt budowlany stanowiący eksponat wystawowy, niepełniący jakichkolwiek funkcji użytkowych o ile usytuujesz go na terenie przeznaczonym na ten cel.

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku budowy znaków geodezyjnych, obiektów triangulacyjnych o ile ma to miejsce poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody, oraz instalacji telekomunikacyjnych w obrębie budynków będących w użytkowaniu.

Bez zgłoszenia wykonasz również roboty budowlane polegające na montażu pomp ciepła, urządzeń fotowoltanicznych o mocy elektrycznej do 40 kW, wolno stojących kolektorów słonecznych oraz instalowaniu kabli telekomunikacyjnych w kanalizacji kablowej.

Nie masz również obowiązku zgłaszać zamiaru budowy ogrodzenia, pod warunkiem, że nie budujesz go od strony drogi, ulicy, placu, torów kolejowych oraz innych miejsc publicznych. Obowiązek zgłoszenia dotyczy również budowy ogrodzeń wyższych niż 2,2 metra.

We własnym zakresie możesz również dokonać instalacji krat na obiekcie budowlanym, chyba że planujesz ich wykonanie  na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków.

Zwolniony z obowiązku zawiadamiania właściwych organów będziesz również w przypadku instalacji urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, na obiektach budowlanych, o ile ich wielkość nie przekroczy 3 metrów.

Po spełnieniu odpowiednich warunków bez zgłoszenia będziesz mógł również wykonać przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne.

 Jak widzisz zakres robót budowlanych, które możesz rozpocząć bez konieczności informowania o tym właściwych organów jest mocno ograniczony. Właściwie ogranicza się do kilku przypadków, kiedy możesz swobodnie rozpoczynać planowane roboty budowlane. Z tego powodu praktycznie zawsze, przed rozpoczęciem robót budowlanych, warto sprawdzić, czy i w jakim zakresie możemy przystąpić do pracy bez konieczności zawiadomienia odpowiednich organów administracji publicznej.

Kiedy kierownik budowy może wstrzymać roboty budowlane?

Marcin Koperski        19 maja 2014        2 komentarze

Przychodzi w końcu ten moment, kiedy po załatwieniu wszystkich urzędowych formalności rozpoczynasz planowaną inwestycję. Z reguły, po chwili euforii, zaczynasz myśleć o tym, żeby jak najszybciej zakończyć budowę. Każdy przestój i wstrzymanie robót budowlanych powoduje duży stres i oddala Cię od celu.

Każdy zastój może być również powodem konfliktów pomiędzy Tobą, wykonawcami czy też kierownikiem budowy. Osobiście uważam, że do rozwiązywania konfliktów i znajdywania kompromisów konieczne jest chociaż częściowe poznanie i zrozumienie drugiej strony. Dlatego dzisiaj opowiem Ci w jakich okolicznościach kierownik budowy może wstrzymać roboty budowlane. Myślę, że posiadając tą wiedzę uda Ci się uniknąć niepotrzebnych sporów, co pomoże w sprawnym rozwiązaniu pojawiających się problemów.

Musisz wiedzieć, że jednym z podstawowych obowiązków kierownika budowy jest kierowanie robotami budowlanymi zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym w sposób niezagrażający bezpieczeństwu. Aby zapewnić skuteczną realizację wskazanych obowiązków ustawodawca wyposażył kierownika budowy między innymi w uprawnienie do wstrzymania robót budowlanych.

Kierownik budowy ma więc prawo, a nawet obowiązek, do wstrzymania robót budowlanych w sytuacji, kiedy dalsze ich prowadzenie może stanowić zagrożenie. Zagrożenie nie zawsze ograniczać będzie się do nieruchomości, na której prowadzone są roboty budowlane. Może się zdarzyć, że kontynuacja robót budowlanych może spowodować zagrożenie dla nieruchomości sąsiednich, również w takiej sytuacji kierownik budowy będzie uprawniony do wstrzymania robót budowlanych oraz powiadomienia o tym fakcie stosownych organów.

Drugim przypadkiem, kiedy kierownik budowy zobowiązany jest do wstrzymania prowadzonych robót budowlanych jest stwierdzenie przez niego wykonywania robót budowlanych w sposób niezgodny z projektem budowlanym. W tej sytuacji musisz się liczyć z tym, że roboty budowlane będą wstrzymane do czasu, kiedy uzyskasz decyzję o zmianie pozwolenia na budowę.

Skoro już wiesz, kiedy może dojść do wstrzymania robót budowlanych nasuwa się pytanie, czy można jakoś temu przeciwdziałać.

W pierwszym przypadku jest to trudne. Często są to przypadki losowe, które ciężko było przewidzieć. A w momencie, kiedy dochodzi do wstrzymania robót budowlanych na prewencję jest już za późno. Zagrożenie występuje i do czasu jego usunięcia kontynuacja robót budowlanych jest niemożliwa.

Natomiast w drugim przypadku, jeśli zamierzasz do zmiany pozwolenia na budowę, odpowiednie zaplanowanie procesu inwestycyjnego powinno skrócić maksymalnie okres wstrzymania robót budowlanych. Warto wcześniej porozmawiać z kierownikiem budowy o planowanych zmianach, aby umożliwić mu ustalenie odpowiedniej kolejności prowadzonych robót budowlanych.

Zgoda na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości.

Marcin Koperski        08 maja 2014        9 komentarzy

Proces budowlany z uwagi na jego charakter często prowadzi do konfliktów. W szczególności są to konflikty pomiędzy inwestorem, a właścicielami sąsiednich nieruchomości. Większość z tych konfliktów rozpoczyna się na etapie uzyskiwania warunków zabudowy lub decyzji o pozwoleniu na budowę. Kończą się z reguły w momencie uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę.

Zdarzają się jednak przypadki, kiedy konflikt ten rozpoczyna się lub nadal trwa na etapie prowadzenia przez inwestora robót budowlanych. I o ile wizyty przedstawicieli organów nadzoru budowlanego można zrozumieć to inne działania blokujące inwestycje mogą być uciążliwe. Istotny problem może powstać w sytuacji, kiedy do prawidłowego przeprowadzenia robót budowlanych konieczne będzie wejście na nieruchomość sąsiada, z którym pozostajesz w konflikcie.

 Jak wtedy działać?

Po pierwsze rozmawiać.  Osobiście uważam, że większość sporów i konfliktów można rozwiązać za pomocą szczerej rozmowy.

Często sprzeciw rodzi się w wyniku braku wiedzy, która wywołuje niczym nieuzasadniony strach i obawy o własne interesy. Wyjaśnienie zakresu robót budowlanych, jasne przedstawienie powodów wejścia na nieruchomość sąsiada, a nawet zasugerowanie jakiejś formy rekompensaty może znacząco przyspieszyć realizację Twojej inwestycji. Przy okazji poprawiając sąsiedzkie stosunki.

Co jeśli nadal spotykasz opór? Wszelkie argumenty i propozycje są ignorowane, a rozmowy kończą się pogłębieniem konfliktu. Z pomocą w wykorzystaniu nieruchomości sąsiada do realizacji własnej inwestycji może przyjść Tobie organ architektoniczno – budowlany.

W tym celu musisz skierować do organu właściwy wniosek. Wniosek ten powinien zawierać zakres robót, których wykonanie uzasadnia wejście na nieruchomość sąsiada. Wskaż również w jakim zakresie wykorzystasz sąsiednią nieruchomość.

Pamiętaj, że roboty budowlane wykonywane przez Ciebie muszą być zlokalizowane w granicach przysługującego Ci prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Organ zobowiązany jest do rozstrzygnięcia w terminie 14 dni. Stosunkowo szybko uzyskasz odpowiedź, czy do przeprowadzenia wskazanych przez Ciebie robót budowlanych konieczne jest czasowe zajęcie sąsiedniej nieruchomości. Jeśli organ uzna, że zachodzi taka konieczność to wyda decyzję, która po uprawomocnieniu się będzie stanowiła podstawę do czasowego wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych.

Pamiętaj, że wydanie przez organ decyzji nie zwalnia Cię obowiązku naprawienia ewentualnych szkód, jakie spowodowane będą wykonaniem decyzji zezwalającej na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości.

„Warunkowe” pozwolenie na użytkowanie.

Marcin Koperski        24 kwietnia 2014        Komentarze (0)

Jakiś czas temu spotkałem się z inwestorem, który miał poważne wątpliwości co do posiadanej przez niego decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W decyzji udzielono mu pozwolenia na użytkowanie oraz jednocześnie nałożono na niego obowiązek wykonania dodatkowych robót budowlanych. Nie zdając sobie do końca sprawy z treści decyzji. Inwestor robót tych we wskazanym terminie nie wykonał. Kilka lat po zakończeniu budowy doprowadziło to do sporych komplikacji.

Postanowiłem więc opowiedzieć Ci w kilku zdaniach o samej decyzji oraz o skutkach uzyskania pozwolenia na użytkowanie pod warunkiem wykonania dodatkowych robót budowlanych. Na co zwrócić uwagę. Jakich błędów nie popełniać.

Na wstępie krótko, kiedy do takiego „warunkowego” oddania obiektu budowlanego do użytkowania może dojść.

W pierwszym przypadku w sytuacji, kiedy organ nadzoru podczas kontroli uzależni użytkowanie obiektu od wykonania, w oznaczonym terminie, wskazanych robót budowlanych.

W drugim przypadku w sytuacji, kiedy obiekt budowlany spełnia warunki umożliwiające dopuszczenie go do użytkowania, pomimo nie wykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w takiej sytuacji organ może wyznaczyć termin, w którym wskazane roboty mają zostać wykonane.

Różnica pomiędzy powyżej wskazanymi przypadkami wydaje się minimalna, ale jednak istotna.

W pierwszym przypadku chodzi bowiem o wykonanie robót budowlanych, które nie były przewidziane w projekcie budowlanym, a ich wykonanie konieczne jest do zgodnego z prawem użytkowania obiektu budowlanego.

W drugiej sytuacji mamy do czynienia zaś z robotami budowlanymi, które przewidywał projekt budowlany. W tym przypadku również sam inwestor, składając wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, może określić zakres robót budowlanych, które pozostały do wykonania oraz określić termin ich wykonania. W tym przypadku do wydania decyzji dochodzi na Twój wniosek, a Ty masz wpływ na zakres oraz termin wykonania robót budowlanych.

Pamiętaj, że decyzja o „warunkowym” pozwoleniu na użytkowanie może być dla Ciebie korzystna. Umożliwia Ci ona legalne przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego jeszcze przed zrealizowaniem wszystkich robót budowlanych.

Otrzymaliśmy takie „warunkowe” pozwolenie na użytkowanie, i co dalej?

Po pierwsze to na Tobie, jako inwestorze, ciąży obowiązek zgłoszenia wykonania wskazanych w pozwoleniu na użytkowanie robót budowlanych. To Ty musisz zgłosić to właściwemu organowi.

Pamiętaj również, że wskazane roboty budowlane powinieneś wykonać w terminie określonym w pozwoleniu na użytkowanie.

W tym miejscu nasuwa się pytanie: a co jeśli nie wykonam, określonych w decyzji, robót budowlanych?

Prawo budowlane nie określa żadnej sankcji, która wiązałaby się z niewykonaniem wskazanych w decyzji robót budowlanych. Stanowisko sądów administracyjnych wskazuje, że w takiej sytuacji uprawnione jest zastosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego i stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Niewykonanie określonych w decyzji robót budowlanych naraża Cię na to, że organ nadzoru budowlanego uprawniony będzie do wygaszenia posiadanego przez Ciebie pozwolenia na użytkowanie, a więc wyeliminowania tej decyzji z obrotu prawnego.

Jak widzisz uzyskanie „warunkowego” pozwolenia na użytkowanie może być dla Ciebie korzystne. Ale jak zwykle, coś za coś, przywilej wcześniejszego przystąpienia do użytkowania wymagał będzie od Ciebie spełnienia kilku formalności więcej.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →