Obszar oddziaływania budynku.

Marcin Koperski        18 sierpnia 2014        Komentarze (0)

Inspiracją dla dzisiejszego wpisu jest komentarz, który zamieszczony został pod moim poprzednim wpisem. Komentarz dotyczył kwestii związanych z obszarem oddziaływania budynku. Jest to bardzo istotne zagadnienie z punktu widzenia procedury uzyskania pozwolenia na budowę.

W chwili obecnej obszar oddziaływania budynku determinuje krąg stron postępowania. Im jest on większy, tym większa ilość stron i większe szanse na to, że ktoś wniesienie odwołanie, co może mieć istotny wpływ na szybkość uzyskania pozwolenia na budowę. Po nowelizacji ustawy obszar oddziaływania może mieć wpływ również na tryb oraz możliwość szybszego rozpoczęcia robót budowlanych.

Dlatego dzisiaj kilka słów o obszarze oddziaływania budynku.

Zacznijmy od definicji, jaką dał nam ustawodawca:

Ilekroć mowa o obszarze oddziaływania obiektu należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu.

Z samej definicji wiemy, że jest to teren wokół planowanego budynku. Teren ten wyznaczamy na podstawie odrębnych przepisów, które formułują ograniczenia w zakresie zagospodarowania wyznaczonego terenu.

W sumie wiemy, że nic nie wiemy. Od razu bowiem rodzi się pytanie, jakie to przepisy miał na myśli ustawodawca.

Odpowiedź jest bardzo prosta: wszelkie przepisy, które mogą mieć zastosowanie w konkretnym przypadku, a skutkiem ich zastosowania, będą ograniczenia w możliwości zagospodarowania terenu. Mogą to być przepisy zawarte w ustawach (np. ustawa prawo wodne), rozporządzeniach (np. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), przepisach dotyczących ochrony przeciw pożarowej, ale również w aktach prawa miejscowego (miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego).

Katalog potencjalnych przepisów jest bardzo szeroki. Ważne, żeby w konkretnym przypadku powodowały ograniczenia lub utrudnienia w możliwości zagospodarowania terenu.

Zapytasz teraz: na co mi ta wiedza?

Jeżeli jesteś inwestorem to na pewno chcesz ograniczyć krąg stron postępowania. Wtedy możesz zwrócić się do organu, aby ten wskazał Ci konkretny przepis, na podstawie którego uznał, że obszar oddziaływania obejmuje więcej nieruchomości niż zakłada projekt budowlany. Co umożliwi Ci ewentualną polemikę z urzędem.

Z drugiej strony, jeśli dowiedziałeś się o tym, że dla sąsiedniej działki wystąpiono z wnioskiem o pozwolenie na budowę, a Ty nie zostałeś uznany za stronę postępowania, to wiesz co zrobić, aby wstąpić do takiego postępowania. Musisz poszukać przepisu ustawy, rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego, którego zastosowanie spowoduje ograniczenia w możliwości zabudowy Twojej nieruchomości.

Wydaje mi się, że dobrze wiedzieć gdzie i czego szukać, bardzo często to ponad połowa sukcesu.

Budowa domku jednorodzinnego w oparciu o zgłoszenie – projekt zmiany ustawy prawo budowlane.

Marcin Koperski        06 sierpnia 2014        20 komentarzy

Miałem Ci dzisiaj opowiedzieć kilka rzeczy na temat „remontu” lokalu mieszkalnego. Przygotowałem już sobie nawet dużą część wpisu. Jednak w dniu wczorajszym z posiedzenia Rady Ministrów dobiegły bardzo ciekawe informacje.

Otóż zaakceptowano i skierowano do sejmu projekt nowelizacji prawa budowlanego. Co prawda już od jakiegoś czasu mówiło się o planowanych zmianach, ale dopiero teraz nabierają one konkretnego kształtu. Założeniem projektu jest między innymi usprawnienie procesu inwestycyjnego. Usprawnienie dotyczyć ma przede wszystkim skróceniu czasu oczekiwania na decyzję o pozwoleniu na budowę.

W informacjach, które dobiegają z różnych źródeł można się dowiedzieć, że już w przyszłym roku będzie można rozpocząć budowę domu jednorodzinnego jedynie po dokonaniu skutecznego zgłoszenia zamiaru przystąpienia do budowy. Oczywiście będzie trzeba odczekać jeszcze 30 dni na ewentualny sprzeciw, ale w rzeczywistości ma to znacząco obniżyć czas potrzebny do rozpoczęcia inwestycji.

Dla wielu inwestorów to wspaniała informacja.

Pamiętać jednak należy o jednej istotnej rzeczy, o której duża część wiadomości nie wspomina. Mianowicie wybudowanie domu jednorodzinnego w oparciu o zgłoszenie będzie możliwe jedynie w sytuacji, kiedy obszar oddziaływania takiego budynku nie będzie wykraczał poza działkę lub działki, na których został taki budynek zaprojektowany.

Wbrew pozorom jest to istotne ograniczenie.

Jeśli rozważasz budowę domu jednorodzinnego, zastanawiasz się, czy robić to w tym lub przyszłym roku, warto przemyśleć czy czekać na nowe przepisy.

Osobiście mam kilka zastrzeżeń, co do zaproponowanych przez rząd rozwiązań. Jednak uważam, że zaproponowana zmiana, w zakresie realizacji domu mieszkalnego jednorodzinnego, idzie w dobrym kierunku.

Jeśli masz jakieś przemyślenia, co do projektu ustawy, to proszę podziel się nimi w komentarzu. Chętnie poznam również Twój punkt widzenia.

„Remont” mieszkania. Zgłaszać?!

Marcin Koperski        21 lipca 2014        Komentarze (0)

Minęło trochę czasu od mojego ostatniego wpisu. Najpierw sprawy rodzinne, a później zawodowe sprawiły, że zabrakło czasu na pisanie. Niestety doba ma tylko 24 godziny i za nic w świecie nie chce mieć więcej 🙂

Na pewno zastanawiasz się dlaczego użyłem słowa remont w cudzysłowie. Jest to związane z zwyczajowym określeniem większości prac, jakie wykonujesz we własnym mieszkaniu. Nie jeden raz słyszałem rozmowy dotyczące „remontów”. Niesamowite dla mnie jest to, jak szerokie, w zestawieniu z ustawową definicją, jest potoczne zastosowanie tego słowa.

Raz Kowalski mówiąc Nowakowi – mam „remont” w domu – myśli o malowaniu dwóch pokoi. Innym razem „remont” oznacza dla niego burzenie ścian i zamianę lokalizacji kuchni z łazienką. Jak widzisz w tym jednym słowie mieści się bardzo szeroki zakres robót.

Tymczasem w prawie budowlanym pod słowem remont kryje się:

wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Jak widzisz w wielu przypadkach to, co potocznie uważamy za „remont”, nie będzie remontem w świetle powyższej definicji.

Założę się, że przeprowadzając „remont” mieszkania nawet nie wziąłeś pod uwagę tego, że może to wymagać od Ciebie uprzedniego dokonania pewnych urzędowych formalności.

I w 95% sytuacji miałeś rację.

Z doświadczenia jednak wiem, że lepiej dla tych 5% chwilę się zastanowić. Lepiej zawczasu przemyśleć sprawę, niż później tłumaczyć się przed wezwanym, przez „ulubionego” sąsiada, organem nadzoru budowlanego. Szkoda na to Twojego czasu, a czasem i pieniędzy.

Dlatego w kolejnych wpisach pokażę Ci kilka przypadków, w których „remont” będzie od Ciebie wymagał podjęcia formalności.

Kara za wycinkę drzew niezgodna z konstytucją.

Marcin Koperski        02 lipca 2014        2 komentarze

Wczoraj zakończyły się mecze jednej ósmej mistrzostw świata w piłce nożnej. Dwa świetne spotkania, które swoją dramaturgią trzymały w napięciu do ostatnich sekund. Niewykorzystane sytuacji Amerykanów i Szwajcarów jeszcze długo będą przez nich rozpamiętywane.

Trochę w cieniu wiadomości o mundialu w dnu wczorajszym miała również miejsce rozprawa przed Trybunałem Konstytucyjnym, której przedmiotem były przepisy dotyczące kary za nielegalną wycinkę drzew.

Zapytasz: a co ma wycinka drzew do procesu budowlanego?

Wbrew pozorom bardzo dużo. Z reguły już na etapie projektowania wychodzą wszelkie kolizje z istniejącym na nieruchomości drzewostanem i masz czas na to, żeby przed rozpoczęciem budowy uzyskać odpowiednie zezwolenia.

Z doświadczenia wiem, że zdarzają się przypadki (i to wcale nie tak rzadko), kiedy dopiero na etapie realizacji inwestycji dochodzi do sytuacji, w których istniejące drzewa w sposób niezamierzony ulegają uszkodzeniu. Wtedy nie masz czasu na procedury administracyjne i do ścięcia drzewa dochodzi bez zezwolenia. W tych wszystkich przypadkach właściciel nieruchomości (nie sprawca) ponosi odpowiedzialność administracyjną w postaci bardzo wysokich kar finansowych.

Przedmiotem kontroli Trybunału Konstytucyjnego były przepisy ustawy o ochronie środowiska, które nakładały obowiązek nałożenia kary oraz uniemożliwiały organom administracyjnym jakiejkolwiek modyfikacji wysokości nałożonej kary bez względu na okoliczności sprawy.

W moim odczuciu Trybunał Konstytucyjny słusznie uznał, że:

Art. 88 ust. 1 pkt 2 i art. 89 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2013 r. poz. 627, 628 i 842) przez to, że przewidują obowiązek nałożenia przez właściwy organ samorządu terytorialnego administracyjnej kary pieniężnej za usunięcie bez wymaganego zezwolenia lub zniszczenie przez posiadacza nieruchomości drzewa lub krzewu, w sztywno określonej wysokości, bez względu na okoliczności tego czynu, są niezgodne z art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Na utratę mocy wskazanych przepisów jeszcze poczekamy. Trybunał odroczył na 18 miesięcy utratę mocy zaskarżonych przepisów. To czas dla ustawodawcy, żeby uchwalić nowe zasady naliczania kar za nielegalną wycinkę drzew, które będą dawały pewny zakres swobody organom administracyjnym przy nakładaniu kar.

Dla wielu ukaranych te 18 miesięcy będą nerwowym wyczekiwaniem na dzień, w którym będą mogli złożyć wniosek o wznowienie postępowania i rozstrzygnięcie sprawy na nowo z uwzględnieniem nowych albo, w przypadku nieuchwalenia stosownych przepisów, do uchylenia nałożonych na niego kar.

 Sam jestem ciekawy jaki będzie ostateczny kształt nowych przepisów.

Odpowiedzialność karna za samowolę budowlaną.

Marcin Koperski        27 czerwca 2014        Komentarze (0)

Ostatnie dwa tygodnie to mundialowe szaleństwo. Przyznam się, że raz na cztery lata daje się uwieść magii piłki nożnej i poświęcam czas na oglądanie jak największej liczby spotkań. I tak w ciągu tych dwóch tygodni obejrzałem więcej meczów, niż przez cały ostatni rok, ale dla kilku z nich było warto. Wkrótce rozpocznie się faza pucharowa, będzie więcej „piłkarskich szachów”, ale mam nadzieję, że jak co cztery lata będzie kilka spotkań, o których długo będą wspominać komentatorzy.

Dzisiaj, w przerwie pomiędzy fazą grupową a fazą pucharową, chciałbym opowiedzieć Ci o jednej z konsekwencji, o której często zapominamy w przypadku przystąpienia do realizacji samowoli budowlanej.

Rozpoczynając roboty budowlane bez uprzedniego dokonania zgłoszenia lub pozwolenia na budowę w większości przypadków najczęściej zdajesz sobie sprawę, że może to skutkować wszczęciem postępowania legalizacyjnego.

Zdajesz również sobie sprawę, że wynikiem takiego postępowania może być nałożenie obowiązku opłaty legalizacyjnej a nawet nakazanie rozbiórki dopiero co postawionego obiektu budowlanego.

Jednak rzadko kto zdaje sobie sprawę z tego, że realizacja samowoli budowlanej może prowadzić również do odpowiedzialności karnej.

Prawo budowlane wyraźnie formułuje przesłanki odpowiedzialności karnej za realizację każdych robót budowlanych, których rozpoczęcie nie było poprzedzone uzyskaniem pozwolenia na budowę lub dokonaniem zgłoszenia. Zakres robót budowlanych nie wymagających uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia jest bardzo wąski. Można więc powiedzieć, że właściwie prawie każde rozpoczęcie robót budowlanych bez uprzedniego zgłoszenia lub pozwolenia na budowę może skutkować odpowiedzialnością karną.

Co Ci grozi.

Za realizację samowoli budowlanej ustawa przewiduje karę grzywny, karę ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Musisz przy tym pamiętać o tym, że organ nadzoru budowlanego, w przypadku stwierdzenia samowoli ma obowiązek powiadomienia prokuratury o możliwości popełnienia przestępstwa. Jeśli więc Twoja samowola wyjdzie na jaw nie unikniesz postępowania przed prokuraturą.

Na pocieszenie mogę Ci powiedzieć, że w dużej większości przypadków (szczególnie przy sprawach o mniejszym znaczeniu) postępowania takie umarzane są ze względu na małą społeczną szkodliwość czynu.

Chociaż prawdopodobieństwo skazania za samowolę budowlaną nie jest wysokie to wydaje mi się, że jest to wystarczający powód, żeby zadbać o to, żeby prowadzone przez Ciebie roboty budowlane były wykonywane zgodnie z prawem. Osobiście uważam, że lepiej poświęcić kilka dni a nawet tygodni przed rozpoczęciem budowy na wszelkie formalności, niż później stresować się konsekwencjami.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →