Sprzeciw od zgłoszenia.

Marcin Koperski        06 listopada 2014        Komentarze (0)

Wymiana okien oraz malowanie w kancelarii spowodowały, że druga połowa października minęła mi jeszcze szybciej niż pierwsza. Do tego jak to zwykle bywa z takim sprawami termin ich zakończenia zawsze jest późniejszy niż wstępnie planowany. Na szczęście, pomimo moich obaw, efekt jest pozytywny 🙂

Stąd też moja niższa aktywność na blogu. Chciałbym powiedzieć, że w listopadzie będzie lepiej, ale plany związane z długim weekendem mogą to pokrzyżować. Dlatego skorzystam z kilku wolnych chwil i opowiem Ci dzisiaj trochę o sprzeciwie od zgłoszenia.

Bywa, a po tzw. „małej nowelizacji prawa budowlanego” myślę, że będzie to nawet częstsze, iż po około dwóch tygodniach od dokonania zgłoszenia odbierasz list z urzędu, w którym znajdujesz decyzję o sprzeciwie do dokonanego przez Ciebie zgłoszenia.

Zastanawiasz się, co robić… czy organ w ogóle miał prawo do kwestionowania Twojego zgłoszenia? Czy i jak się bronić?

Otóż organ ma prawo, a czasami nawet obowiązek zgłosić sprzeciw jedynie w ściśle określonych przypadkach.

Obligatoryjnie organ złoży sprzeciw, kiedy Twoje zgłoszenie będzie dotyczyło zamierzenia objętego obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Na przykład zgłaszasz budowę budynku gospodarczego, a organ w toku kontroli zgłoszenia ustali, że w rzeczywistości ma to być garaż.

Ze sprzeciwem musisz się również liczyć w sytuacji, kiedy Twoje zamierzenie budowlane będzie kolidowało z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub innymi przepisami. Taka sytuacji może wystąpić w przypadku, kiedy plan wprowadza całkowity zakaz zabudowy na Twojej działce, a Ty próbujesz zgłosić zamiar budowy altany.

Trzeci przypadek dotyczy zgłoszenia zamiaru budowy obiektu tymczasowego w miejscu, w którym obiekt ten już istnieje.

W powyższych sytuacjach organ musi wydać decyzję o sprzeciwie. Jest w tym zakresie zobowiązany przez ustawę. Niemniej jednak nie jesteś bez szans. W pierwszej sytuacji zawsze możesz kwestionować rodzaj przyjętego przez organ zamierzenia budowlanego, w drugiej zaś pamiętaj, że sprzeczność z planem musi być oczywista.

Organ, działając w zakresie uznania administracyjnego, może również nałożyć na Ciebie obowiązek uzyskania pozwolenia, kiedy realizacja Twojego zamierzenia może naruszać ustalenia planu lub:

  • spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
  • pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
  • pogorszenie warunków zdrowotno – sanitarnych,
  • wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Jak widać, katalog ten również jest zamknięty, jednak niektóre zapisy dają możliwość interpretacji.

Jeśli trafi do Ciebie sprzeciw z powołaniem się na którąś z powyższych okoliczności pamiętaj, że obowiązkiem organu jest nie tylko wskazanie konkretnego punktu, ale również jego dokładne uzasadnienie.

W praktyce oznacza to konieczność wskazania przez organ okoliczności, które np. spowodują pogorszenie stanu środowiska. Brak uzasadnienia może stanowić podstawę do uchylenia takiego sprzeciwu.

Jak widzisz samo otrzymanie sprzeciwu nie musi wcale oznaczać konieczności sporządzenia projektu budowlanego i obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Są przypadki, kiedy można powalczyć.

Wygaszenie decyzji o warunkach zabudowy.

Marcin Koperski        20 października 2014        21 komentarzy

Pierwsza połowa października minęła mi bardzo szybko. Sprawy zawodowe oraz osobiste spowodowały, że brakło czasu na pisanie na blogu. Moja Babcia zawsze mi powtarzała, że najpierw obowiązki dopiero później przyjemności. Blog musiał poczekać. Ale jak mówi przysłowie: co się odwlecze to nie uciecze 🙂

Ostatni mój wpis dotyczył ważności decyzji o warunkach zabudowy. Pisałem wtedy, że w obecnym stanie prawnym tzw. „WZ-tka” ważna jest bezterminowo, o ile nie zajdą przesłanki uprawniające organ do stwierdzenia jej wygaszenia.

Dzisiaj opowiem Ci, kiedy organy administracyjne są uprawnione do wygaszenia decyzji WZ.

Kompetencję i przesłanki do wygaszenia decyzji o warunkach zabudowy wprost formułuje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na szczęście tym razem ustawodawca oszczędził nam długiej wyliczanki i ograniczył się do wskazania dwóch przypadków uprawniających organ do wygaszenia decyzji.

Pierwszy przypadek dotyczy sytuacji, kiedy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę. Specyfika decyzji o warunkach zabudowy powoduje, że dla jednego terenu może być wydanych kilka takich decyzji. Co więcej mogą być one o różnej treści i wydane na wniosek różnych podmiotów. Stąd w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę przez innego z wnioskodawców, z uwagi na brak możliwości wykorzystania Twojej decyzji, zajdzie konieczność stwierdzenia jej wygaszenia.

Zwróć uwagę, że mowa tutaj o innym wnioskodawcy. Oznacza to, że jeśli posiadasz dwie, lub więcej decyzji o warunkach zabudowy obejmujących ten sam obszar i Ty uzyskasz na podstawie jednej z nich decyzję o pozwoleniu na budowę, to organ nie będzie miał podstaw do wygaszenia pozostałych decyzji. Pozostaną one w obiegu prawnym i będą mogły stanowić podstawę do uzyskania kolejnego pozwolenia na budowę.

Drugi przypadek, kiedy organ będzie uprawniony do wygaszenia decyzji o warunkach zabudowy, dotyczy sytuacji wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pamiętaj jednak, że wejście w życie planu miejscowego nie powoduje automatycznie, iż posiadana przez Ciebie decyzja podlega wygaszeniu.

Bardzo często spotykam się, że w przypadku wejścia w życie planu miejscowego organy niejako z automatu wydawały decyzję o wygaszeniu warunków zabudowy. Organy zapominają, że wygasić taką decyzję można jedynie w sytuacji, kiedy jej ustalenia są inne, niż te zawarte w planie.

Zapytasz : po co walczyć o utrzymanie w mocy decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zapisy planu są tak samo korzystne?

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego dotyczą z reguły większych obszarów. Przeważnie nie dla wszystkich właścicieli nieruchomości są korzystne. Często zdarza się, że powoduje to kierowanie skarg na takie plany do Wojewódzkich Sądów Administracyjnych. Może więc zdarzyć się taka sytuacja, że po uchwaleniu planu Twoja decyzja zostanie wygaszona, a następnie na skutek czyjejś skargi plan zostanie uchylony. W takim wypadku pozostaje Ci ponowne przejście całego postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy, bo powrotu do poprzedniej decyzji już nie będzie.

Jak widzisz warto zbadać, czy Twoja „WZ-tka”, aby na pewno ma inne ustalenia niż właśnie wchodzący w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeszcze lepiej jednak zadbać, poprzez składnie odpowiednich uwag i wniosków, o to, żeby zapisy planu jak najbardziej pokrywały się z ustaleniami uzyskanej przez Ciebie decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Jak długo ważna jest decyzja o warunkach zabudowy?

Marcin Koperski        28 września 2014        20 komentarzy

Kończy się wrzesień. Ostatnia niedziela mija pod znakiem słońca. Czyżby ostatnie podrygi lata?

Dla mnie wrzesień był bardzo intensywny. Sporo wyzwań w kancelarii, do tego przygotowania do nowego sezonu. Budowanie formy biegowej i opanowywanie zmian przepisów do gry w koszykówkę.

Na szczęście FIBA robi to rzadziej niż nasz ustawodawca 🙂

Wśród wielu rzeczy, którymi zajmowałem się w tym miesiącu szczególnie w głowie utkwiło mi tytułowe pytanie, ponieważ kilka razy musiałem w tej materii rozwiewać wątpliwości. Skąd w ogóle pojawiają się wątpliwości odnośnie terminu ważności decyzji o warunkach zabudowy.

Myślę, że z dwóch powodów.

Po pierwsze ustawodawca limituje ważność pozwolenia na budowę. Naturalne więc dla wielu osób wydaje się, że również takie ograniczenia dotyczą warunków zabudowy.

Po drugie.

W poprzednio obowiązującej ustawie, która regulowała kwestię planowania i zagospodarowania przestrzennego, zamiast decyzji o warunkach zabudowy była decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednym z jej obligatoryjnych elementów było określenie przez organ okresu jej ważności.

Ale jak to wygląda dzisiaj?

Na dzień dzisiejszy ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje żadnego terminu ważności decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Jedyne ograniczenia, jakie dotyczą obowiązywania wydanej decyzji o warunkach zabudowy, dotyczą przesłanek, które uprawniają organ do stwierdzenia jej wygaśnięcia.

Ja idę skorzystać z ostatnich promieni słonecznych. A Ty drogi czytelniku już wiesz, że nie musisz się martwić o ważność swojej decyzji o warunkach zabudowy. No może do momentu, kiedy nie zajdą okoliczności uprawniające organ do wygaszenia decyzji… ale o tym innym razem.

Budynek gospodarczy domkiem mieszkalnym – dlaczego uważać na forach.

Marcin Koperski        18 września 2014        3 komentarze

Przyznam się, że nie byłem fanem forów internetowych. Zawsze wolałem sam przeprowadzić rozeznanie niż szukać gotowych odpowiedzi.

Zainteresowałem się nimi dopiero po rozpoczęciu pisania bloga. Czasami czerpie z nich inspiracje dla nowych wpisów. Na niektórych od czasu do czasu się udzielam. Są jednak chwile, kiedy po przeczytaniu wpisów i rad niektórych forumowiczów resztka włosów na mojej głowie staje dęba 🙂

Jakiś czas temu przypadkiem natrafiłem na wpis dotyczący budowy domku mieszkalnego na działce. Ze zgrozą przeczytałem „poradę”, zgodnie z którą do obejścia przepisów miały wystarczyć dwa zgłoszenia zamiaru przystąpienia do budowy dwóch budynków gospodarczych, które razem miały w ten sposób stworzyć domek mieszkalny.

Bez pozwolenia na budowę. Na zgłoszeniu. Przecież jak organ nie zgłosi sprzeciwu to nic tylko budować. Taka była konkluzja.

Strzeż się takich rad.

Organ może nie zdążyć zgłosić sprzeciwu, co do Twojej inwestycji. Nie oznacza to jednak, że Twoja budowa będzie legalna. W przypadku, kiedy mamy do czynienia z budową lub robotami budowlanymi objętymi obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę zgłoszenie nie uratuje Cię przed postępowaniem legalizacyjnym i jego skutkami.

Nie mówię, abyś od razu przestał wchodzić na fora, bo nic ciekawego tam nie znajdziesz. Pamiętaj jednak, że często rady tam udzielane są anonimowe. Nie masz możliwości zweryfikowania ich źródła. Czasami również trudno wyłącznie na ich podstawie ocenić ich wartość merytoryczną. Dlatego zawsze warto je skonfrontować w zaufanym źródle.

Takie miejsce, gdzie możesz sprawdzić i znaleźć informacje z zakresu prawa to lexmonitor. Znajdziesz tam prawników specjalistów w swoich dziedzinach, którzy chętnie dzielą się swoją wiedzą. W dodatku robią to w bardzo przystępny sposób.

Wszędzie dobrze, ale w domu najlepiej.

Marcin Koperski        02 września 2014        Komentarze (0)

Dzisiaj mój pierwszy dzień po wakacjach nad polskim morzem, które nawet w końcówce sierpnia potrafi ugościć słoneczną pogodą. Wypoczęty i pełen werwy zabrałem się do nadrabiania zaległości w kancelarii, ale i na blogu.

Dla wielu przysłowie, które stało się inspiracją do dzisiejszego wpisu ma również bardziej dosłowne znaczenie. Nie ma to przecież jak zamieszkać we własnym, wymarzonym domu. Kiedy już zdecydujesz się na budowę własnego domu, zaczynasz od zakupu działki.

A co później?

Jeżeli masz już działkę, to często pierwszą rzeczą, jaka przychodzi Ci do głowy, jest postawienie ogrodzenia, chociażby po to, żeby nikt obcy po działce nie chodził. Budowę ogrodzenia w większości przypadków możesz rozpocząć nawet bez dokonywania zgłoszenia.

Jednym z wyjątków jest jednak budowa ogrodzenia od strony drogi publicznej.

Dokonując zgłoszenia musisz wiedzieć o jednej rzeczy. Mianowicie ogrodzenie na niezabudowanej działce to obiekt budowlany.

Możesz sobie pomyśleć: co za różnica?

Niestety traktowanie ogrodzenia jako obiektu budowlanego powoduje, że musisz przy jego budowie zachować odpowiednie odległości od drogi publicznej. W przypadku drogi najniższej kategorii (droga gminna) to aż 6 metrów od zewnętrznej krawędzi jezdni. Musisz przyznać, że perspektywa odsunięcia się z ogrodzeniem aż o 6 metrów nie jest zachwycająca.

Na szczęście jest możliwość, żeby zgodnie z prawem postawić ogrodzenie w mniejszej odległości.

Musisz tylko wystąpić i uzyskać pozytywne uzgodnienie planowanego przebiegu ogrodzenia z właściwym zarządcą drogi publicznej. Ważne przy tym, żeby dokonać tego przed dokonaniem zgłoszenia.

Później załączasz pozytywne uzgodnienie do zgłoszenia i już możesz stawiać ogrodzenie czasami nawet w granicy działki.

Proste, prawda?

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →